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别墅市场回暖:价格独涨供应量增加 开发商仍存压力

2019-06-05 08:36:32

  别墅市场回暖 开发商仍存压力

  “今年银行贷款政策有所松动,部分二手房交易回暖,所以很大程度上带动了房地产交易市场的回暖,即部分换房需求增加,因而带动了别墅类物业交易量和交易额的上升”

  法治周末记者 肖莎

  房地产市场在发生变化。

  国家统计局近日发布的“2019年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”显示,70个大中城市中,4月新房环比下跌的城市只有两个,分别是韶关和赣州,下跌幅度仅0.1%。

  上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》亦显示,2019年1月至4月,被监控的百城房价均价为13867元/平方米,同比上涨14.5%,涨幅相比1月至3月份有所扩大。

  “不过这些数据都是均价,不同形态的物业表现出来的价格走势还是有所差异。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者,和去年相比,北京的新房市场当下就出现了普通住宅价格小跌、酒店式公寓价格大跌、别墅价格大涨的情况。

  别墅价格独涨供应量也增加

  记者拿到了易居研究院统计的2006年至2019年北京市新建住宅、酒店式公寓和别墅的价格走势表。

  其中显示:新房市场,住宅的成交均价在2018年之前都在上升,2019年有所回落;酒店式公寓的价格在2017年之前是波动式上涨,2019年前4个月的均价和2018年相比近乎腰斩;别墅的成交均价基本逐年递增,从2006年的9633元/平方米逐步上涨到2019年的59020元/平方米。

  “三类物业的价格分化,其实体现了不同物业的价值属性。”严跃进告诉法治周末记者,住宅项目是调控醉为严厉的产品,所以今年会小跌,这和潜在的购房需求较大有关;酒店式公寓项目的投资意义经过这两年调控已经不大,价格自然会快速下跌;对于别墅项目来说,本身有稀缺性,尤其是北京本身类似购房需求较多,所以价格总体上是每年递增的。

  易居研究院的统计数据还显示,2019年1月至4月,北京别墅成交面积为271223平方米,比去年同期上涨约66%。

  “今年银行贷款政策有所松动,部分二手房交易回暖,所以很大程度上带动了房地产交易市场的回暖,即部分换房需求增加,因而带动了别墅类物业交易量和交易额的上升。”严跃进认为,从后续市场需求表现看,因为北京的换房需求较大,且别墅产品有其稀缺性,投资性价比较高,还存在量价齐升可能。

  在北京别墅市场迎来“小阳春”的同时,记者还注意到来自地产营销人的这样一组数据:2019年1月至4月,北京市别墅新增供应1376套,同比上涨53%;目前存量10429套,同比上涨59%。

  这也就意味着,虽然在今年前4个月别墅市场出现了量价齐升,但市场供应量也在同步上升。

  目前北京的别墅市场上,有纯别墅项目,如以北京庄园、懋源璟岳为代表的高端别墅,以泰禾北京院子、万科观承大家为代表的限竞房别墅,还有很多叠拼项目如万科翡翠山晓、龙湖的熙湖悦著等。

  “低密度别墅的供地政策是管控的。”严跃进说,所以容积率低的项目相对更稀缺。

  一位不愿具名的地产行业营销人士告诉法治周末记者,在供应量增加的情况下别墅开发商目前也会存在去化压力。

  “因为高端物业的购买者有丰富的置业经验,他们对于别墅的理解和评价能力,不同于普通购买者,能够相对敏锐地看透开发商惯用的营销手段。”前述地产行业营销人士表示,有钱人的钱并不一定好赚。

  别墅产品寻求差异化

  在这种背景下,什么样的产品会更受青睐?开发商又会如何应对当前的市场形势?

  有业内人士向法治周末记者透露,现在很多开发商拿地都是在一个区域多次拿地,通过打造区域价值,来提升产品竞争力。

  北京万科副董事长胡广元在近期的一次论坛上就提到,万科在积极调整战略,并跳出单品打造的固化思维,在推出高品质产品的同时,强化对区域赋能的能力,比如,在打造青龙湖的万科翡翠西湖项目的同时促进青龙湖区域配套建设。

  公开资料显示,万科在青龙湖区域的投资将近百亿元。

  合硕机构首席分析师郭毅则对法治周末记者分析,通常来说,市场欢迎的别墅尤其是顶豪类产品还是应兼具地段优势和产品优势,地段优势能赋予相关项目以气质,开发商对产品的升级打磨,使得这些销量好的项目物有所值。

  “别墅产品不是刚需,购买者对于学区、交通的依赖性弱一点,但不代表不重要。”严跃进说,同样如果产品不行或同质化太强,去化难度会比较大,而且产品本身的某些特性带来的附加价值和稀缺性,对于别墅购买者而言都很重要,现在别墅市场的开发商大都在寻求差异化,有的别墅甚至引入了普通住宅的精装概念,尝试精装修交付。

  记者查询公开资料发现,试图通过精装来寻求差异化的别墅项目并不太多,近两年被关注较多的有泰禾中国院子、北京庄园等。早期的一些别墅项目在做精装时采取的是院落精装加室内毛坯交付的方式,近期入市的有些项目则在尝试全面精装。

  “别墅项目的业主都很挑剔,开发商会通过用料和设计,把精装别墅与质量易受诟病的精装普通住宅做区隔。”严跃进说。

  比如,定位高端的别墅项目北京庄园,其做法是定制满配准现房,该项目开发商和裕地产相关负责人此前曾公开表示,项目强调用料之精,比如,坚持石材原产地进口,园区地面小料石与米兰大教堂前广场同矿开采,橱柜选用贵族政要同款意大利顶级品牌,中西双厨的厨电选用德国的顶级产品系等。

  “精装修交付是当前房地产市场的重要趋势,符合绿色节能的政策导向。别墅产品精装修交付,也强调了产品的自住导向,而非毛坯交付后用于投资。”严跃进补充说。