12月22日，2018年德州中心城区土拍最后一场落幕，此次土拍相比前期，更多的是理性，最高成交价为745万/亩，相比前期800万/亩，1000万/亩，出现了价格下滑。
经历以往的火热，德州楼市在2018年5月份后开始朝向平稳的方向发展，某些项目也开始重拾价格战的利器，进行促销去化，快速回笼资金。
监狱地块此次出让起始价达到530万/亩，成为此次土地出让最高起始价，同时也是成交价最高的地块，地块的出让也做了部分限制条件。
在工程建设之前，要依法将相关考古工作经费列入该工程预算，并按照属地管理原则，及时向该地块所在地文物主管部门提报考古申请材料，逐级报经省文物局批准后，与考古资质单位签订考古工作协议，进行考古勘探等文物保护工作，考古工作完成后，向文物主管部门提交考古勘探和文物影响评估报告。
监狱地块位于老城区相对核心的位置，南侧与三八路银座紧邻，东北侧靠近第十中学，周边商业及教育医疗配套设施相对完善。
此次参与竞买监狱地块的企业为4家，最终经历40余轮竞拍，德州聚创地产分别以745万/亩及511万/亩的价格取得监狱两地块，折合综合单价644万/亩。
根据网络传言，德州聚创地产为德州津德利商贸有限公司（崇德公馆开发商）关联公司。
根据计算，此次两地块折合综合楼面价4076元/㎡，加上建安等其他费用预计成本将达到7300元/㎡左右，而在12月16日，此地块西北侧德达玉园开盘，成交均价在8200元/㎡左右。
皇明地块成为2018年开发区区域（不含东部新区）首个也是唯一一个出让的地块，地块占地106亩，位于德百物流批发城北侧，京台高速西侧。
皇明地块相比监狱地块，受关注相对较高，报名企业达到5家。
靠近澳德乐、市政府及德百物流批发城，同时处于开发区与东部新区的交接地带，进可攻，退可守。地理位置优越，但地块周边大部分为旧厂区，且东侧紧邻京台高速，环境相对较差。
最终历经227轮，近6个小时，黑马地产以470万/亩的价格取得皇明地块。折合楼面价2935元/㎡。
高铁地块为太阳能小镇东侧原停车场，为东部新区2018年第三次出让地块，前两次出让均以底价成交，此次出让却因无人报名，导致流拍。
在上一篇文章针对高铁片区进行了分析，（城市向东，德州高铁片区距离繁华还有多远？）每一个新的发展需要时间和资源的沉淀，我们对未来美好充满期待和希冀，但是现实往往会狠狠的给我们一巴掌。
高铁东部片区在绿地的进入，同时前期存量土地的开发启动，市场的货量在2018年迅速增加，但作为新片区，市场的认可度不足，继而导致市场竞争较大。
截止2018年12月21日，德州市中心城区住宅用地成交1244.4亩，成为继2014年后土地成交量最高的年度，可建住宅面积为216万㎡。
但在区域分布方面，成交地块分布相对不均衡，成交地块对集中于东部高铁片区，面积占比60%，其次为德城区，开发区土地供应面积最小。
截止12月22日，德州中心城区住宅货量供应161万㎡，相比2017年减少20万㎡左右，虽然货量供应减少，但2017年中心城区住宅货量供应多集中于四季度，11月、12月两个月便达到40余万方，货量多挤压到了2018年。
2018年土地成交的增多，为2019年中心城区住宅货量的供应奠定了基础。
在2018住宅货量供应区域分布方面，相对失衡，货量供应60%集中于经济开发区，运河区最少，仅为4%。
每一个城市每一个区域的地产圈，圈内的人都会努力的维持圈内生态平衡，去抵制外来的入侵者，而外来地产企业想进入这个市场的都会去努力打破这种生态平衡，而进入圈子以后就会转变为努力维持这个生态平衡，如同没有买房的期待房价下跌，买了房的则期待房价平稳或上涨。
2017年的德州楼市市场的火爆期，以碧桂园、中梁为代表的外来企业努力挤入德州市场，但在进入后，后期的销售业绩不甚理想。而刚刚进入的绿地，面对市场的下滑期，也在努力的积蓄客户，为首次开盘做准备。
而其他外来企业，在市场的高峰期通过各种渠道努力拓展，但真正进入德州市场的外来品牌房企寥寥无几。
伴随市场的调整深入，三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。正常的价格调整，更加有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说，积极营销、合理定价，才是提前适应价格变化周期的不二法则。
从以往1067万/亩，到800万/亩，再到现在的644万/亩，土地市场从疯狂到理性的转变，除了市场的下滑，开发商预期降低的原因外，还因开发企业资金的压力，在当下房地产行业资金为企业生存的命脉，伴随金融政策监管的深入，对于地产企业将是一个艰巨的考验。
跟随经济快速发展、人口增长红利的减弱，房地产行业的周期将会变得越来越短，过去的一个完整周期多为3-4年，而现在缩短到了2年左右。
经历了太长时间的夏天，我们便会忘记御寒的本领，有的人甚至丢掉了过冬的衣物。
春夏秋冬四季的变化，让我们能够积蓄更多成长的经验，市场的寒意，能够让我们恢复理性，重拾专业，行业热度的下滑，对于某些企业是危，对于某些企业则是机。
最近两天，朋友圈很多的从业者都在转发各项利好，广州的限购松绑，菏泽的限售取消，各项利好的出现，从另一个角度看，也标识着房地产市场的寒冬真的来了。要知道只有病人才会需要医治，健康的人是不需要药物的。
尤其对于某些在市场利好期，过度依赖地产行业的城市，风向的转变，首先影响的将是这些城市。
例如菏泽，借势棚改，地产行业的利好期，大拆大建，土地出让面积位于全国前十。行业的风吹草动，将是重大的影响。
预计2019年，德州楼市将进入调整期，当然调整期，并非出现大幅的波动，更多的将是横盘调整，扎实行业发展基础。
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