资讯首页 新房资讯 本地楼市 德州新闻 楼市焦点 数据中心 国内楼市 工程进度 曝光维权 小房嘚啵嘚 政策法规 商业动态 二手资讯

中国房地产“韧性”并不坚实 下半年不确定性增加

2019-05-30 08:22:56

中国房价以及房地产投资持续保持“韧性”。国内券商--长江证券宏观固收团队在醉新研报中指出,年初以来,东部和中西部地区地产施工带动投资改善,但“韧性”来源存在差异,下半年不确定性或被市场低估。

报告指出,中西部地区新开工明显加速、对施工拉动较强,是地产“韧性”的重要来源,但新开工回升或与棚改开工“前移”有关,全年维度来看,中西部棚改目标减半,开工“前移”或加大下半年不确定性。

而不同于中西部,东部地区的地产“韧性”,更多来自于存量停工项目复工的支持,或与期房交付、房企融资环境改善等有关。

“融资监管仍然严格、需求调控‘有保有压’背景下,东部地产‘韧性’的可持续性,仍需继续观察。”报告称。

以下为报告要点摘录:

年初以来,全国地产施工回升带动投资改善,投资端呈现一定“韧性”。房地产施工面积直接拉动建安投资、新开工是施工面积增长的重要构成,二者是研判地产投资走势的重要跟踪指标。年初以来,施工和新开工表现超出市场预期,1-4月施工面积增速则进一步抬升至8.8%、创2015年以来新高,新开工面积以两位数增速(13.1%)快速增长。从绝对规模来看,3、4月单月新增施工和新开工也明显好于历史同期。得益于地产施工对建安投资的支持,房地产投资持续高增、表现出一定的“韧性”。

分区域来看,东、中、西部地产施工普遍改善,但“韧性”的来源可能存在差异。今年1-4月,东部、中部和西部地区,施工面积同比增速分别较去年底抬升3.2、1.9、5.9个百分点,施工行为普遍改善。然而,各区域新开工表现却明显分化:西部和中部地区,前4月新开工面积增速去年底分别回升2.6和2.3个百分点,而东部地区新开工较去年底下滑11.2个百分点。中西部与东部地区新开工表现分化,或意味着地产施工“韧性”的来源存在差异。

中西部地区,地产新开工明显加速、对施工拉动显着,是地产“韧性”的重要来源。施工面积的增长,受上年延续至本年继续施工、前期停工缓建在本年复工、本期新开工面积等因素的共同影响;其中,新开工是施工“蓄水池”的“水龙头”、数据可得性好,是醉重要的观察指标。今年1-4月,中、西部地产新开工普遍改善,分别拉动所在地区施工面积增速1.2和1.8个百分点,均明显好于2018年同期水平;其中,西部地区新开工对施工的拉动尤为显着,创2011年以来同期新高。

中、西部地产新开工增速的明显回升,或与棚改加速开工有关。年初以来,部分中西部省份棚改专项债发行明显加快,或对棚改加速开工起到一定支持。今年前4个月,棚改专项债的发行主体结构明显向中西部倾斜;其中,西部地区发行棚改专项债518亿元、明显高于去年全年的476亿元,中部地区发行1033亿元、占去年全年的84%。中西部地方棚改专项债发行放量的同时,中央棚改资金的支持也向中西部地区倾斜。

全年维度来看,中西部地区棚改计划开工规模较去年减半,棚改开工“前移”带来的需求透支等,或使得中西部下半年地产不确定性明显增加。2019年,全国棚改计划开工285万套、较2018年实际完成量(626万套)减少54%,其中中西部全年计划开工187万套、较2018年计划减半,对地产投资的直接和间接拉动也将明显减弱。上半年中西部棚改开工“前移”带来开工需求透支等影响下,下半年地产不确定性或将明显增加。

不同于中西部,东部地区新开工对施工的拉动作用较弱,地产“韧性”或更多来自于存量项目复工增加的支持。年初以来,东部施工增速持续、大幅回升,但新开工增速明显回落、对施工增速的拉动作用也明显弱于2018年和历史同期水平。对施工面积进一步拆分发现,以上年延续至本年继续施工面积、前期停工在本年复工面积为主的其他项,是东部地产施工“韧性”的主要来源;近期施工增速持续回升,或在较大程度上来源于前期停缓建项目在今年加速复工的支持。

年初以来,东部地产复工明显增加,或与期房交付、房企资金环境改善等因素有关。按照期房销售与竣工3年左右的领先滞后关系来看,2019年前后东部地区进入期房集中交付期。2018年中起,房企施工已出现改善,但在房企融资约束较大、资金来源明显承压的背景下,施工增速改善幅度较为有限,竣工也持续低迷。去年底以来,伴随房企融资环境边际改善、期房交付压力加大,房企施工行为加速改善。例如,万科等代表性上市房企,2019年计划竣工面积较2018年大幅增长。

融资监管仍然严格、需求调控“有保有压”背景下,东部地区地产“韧性”的可持续性,仍有待继续观察。房企复工能力、新开工意愿,受资金来源和销售等共同影响。融资端来看,尽管房企融资环境边际改善,但针对违规资金流入房地产领域的监管仍旧严格。4月以来,全国各地银保监局开出的罚单中,超过30张涉及资金违规流入房地产领域;此外近期多部委多次强调“坚决避免房地产和金融资产泡沫”。需求端来看,近期中央和部分热点城市适时适度收紧调控,热点一二线城市地产销售的回升已经有所放缓。