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为什么上市公司热衷于“炒房”?

2019-05-24 08:41:32

造车不如卖房?

5月15日,因汽车销量持续下滑而连年亏损的海马汽车,被曝出1个月内狂卖401套房产,以避免因连年亏损而被暂停上市的结局。据悉,401套房产总售价高达4.4亿元。

海马卖房自救的消息被曝出后,更多上市公司大量持有投资性房产的新闻被陆续报道,类似“企业只有炒房才是主业”的观点,引发社会热议。

本期前瞻经济学人“明知故问”栏目聚焦:为什么上市公司热衷于“炒房”?


上市公司有多热衷“炒房”?

根据Wind数据,截至5月17日收盘,A股共有3616家上市公司,在已经披露了2019年一季报的公司中,1793家持有投资性房地产不为0,这意味着A股至少有近一半的公司在“囤房”。

截至2019年一季度,1793家上市公司合计持有投资性房地产1.27万亿元,较2018年年末数据增长3.9%。2018年,66.96%的公司因“囤房”获利,83.48%的公司实现了资产保值。此外,分析数据显示,近5年A股上市公司持有投资性房地产迅速增长,2014年至2018年复合增长率达到24.38%。

A股“囤房”企业排行榜上,2019年第一季度共有25家公司持有超百亿的投资性房地产,其中,红星美凯龙以798.77亿元位列榜首,中国建筑689.42亿元位居次席,万科A以 560.55亿元位列第三。

从行业维度来看,2019年第一季度,房地产行业公司平均持有投资性房地产醉多,达50.51亿元;其次为银行业和非银金融行业,分别为30.15亿元和26.18亿元;农林牧渔业公司平均持有投资性房地产公司醉少,为0.31亿元。

为什么上市公司热衷于“炒房”?

根据《每日经济新闻》的统计,2018年共有24家上市公司出售房产,且部分企业所出售的房产收入与自身营收对比明显。

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不能否认部分上市公司持有投资性房产是为了员工福利。以永太科技为例,2018年9月该公司发布公告,表示为增强员工对公司的归属感,吸引和留住优秀人才,提高员工凝聚力及工作积极性,由公司自建人才公寓出让给公司员工,优先考虑内部员工的购买意愿,剩余部分再对市场进行销售。

但更多上市公司,是真的在“炒房”。

知名财经评论员、专栏作家郭施亮认为,过去二十年时间,可以认为是国内房地产市场的黄金发展期。上市公司直接或间接参与房产投资,有的甚至囤积房产,其醉直接目的,或意在实现资产的持续增值,实现更多的额外投资收益。

早在2018年上半年,就有媒体报道,北京、深圳、南京、青岛等城市住宅类房产被投资公司整购数量大幅增加,仅在深圳一地,诸如万科深南道、中粮天悦壹号等住宅、公寓产品整体销售、打包出售的情形便屡见报端。

此外,2018年上半年之前,虽有各种限购政策推出,但很大程度上只是限制住了个体炒房,对于企业购房限制性不足,不少炒房客借道公司买房,也间接扩大了上市企业“炒房”的规模。

知名财经、历史评论家虚声则从资本运作的角度出发,认为可以把这些上市公司看做房地产市场的投资机构,它们都是“炒房”的主力军。虚声表示,近年来,“上市公司一年的利润不如一线城市一套房”的现象愈发突出,公司发不出工资,卖房解决;公司亏空,卖房解决。像海马汽车这种,不过是其中的典型而已。

既然房产的实际升值要远比多数企业的主业增值要快,那为何企业又在近两年又频频选择出售房产呢?

著名经济学家宋清辉指出,一些公司出售房产可能是为了盘活资产,但更大可能是由于业绩不佳,希望借此扭亏或增加利润。不过,由于地产调控等因素,高价房产的出售难度在加大,一些公司也不得不降价出售。

换句话说,出售房产除了可以盘活存量资产、回笼资金外,还可以提振业绩,扭亏为盈,几套房就可以让财务报表“改头换面”。

以三变科技为例,为扭转2018年前三季度4491万元的亏损,三变科技紧急出售五处房产,一个月无人问津之后,便主动降价250万元大促销。但即使是这样,三变科技依然有钱可挣,如其在北京宣武区的房产,514万元买入,现在市面价近2000万元,转手成功就有1000多万元利润,而公司在2018财年的净利润仅为660万元。

根据Wind数据,2018年前三季度,有近20家非房企类上市公司依靠卖房成功扭亏,卖房提振业绩的效果相当明显。

上市公司“炒房”还能炒多久?

虽然炒房获得房产升值,在关键时刻能够卖房自救,短期内改善上市公司的财务表现,但宋清辉也指出,“变卖房产获得的收益是非经常性收益,对相关公司中长期影响有限”。

此外,无论是从企业经营,还是从市场发展的角度来看,上市公司热衷于“炒房”,结果都是弊大于利。

郭施亮认为,对于上市公司,尤其是主业非房地产的上市公司,实际上市场更关注的,一方面是企业的核心竞争力与核心产品;另一方面则是企业的可持续盈利能力。不可否认的是,在A股市场中,值得长期投资的优质企业并不多,但长期占据市场资源的上市公司却并不少见。其中,对于部分上市公司而言,则是热衷于利用规则的漏洞实施临时扭亏保壳,进而不断延长上市公司利用市场资源的时间。但是,长期下来,反而大大降低了股票市场的优胜劣汰效率,减少了股票市场的活力。

以海马汽车为例,2017年,公司亏损9.94亿元;2018年,亏损16.37亿元。而今年以来,海马汽车销量继续下滑,1至4月累计销量7742辆,同比下跌72.2%,在一片萧瑟的汽车行业中显得尤为扎眼。虽说401套房能暂时解决财报“不漂亮”的问题,但把握当下新能源汽车大潮,实现转型,才是海马自救的正道。

2018年下半年,企业“炒房”的问题也受到国家层面的关注。2018年6月20日,国家审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》就提及多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置以及炒房现象。随后的两个月内,西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴、南京等7个地市集中发布了相关政策,限制企事业单位炒卖住房的行为。

进入2019年,上市企业频频爆出经营性问题,业绩持续下滑的情况下,若是光想着卖房自救,长期沉溺于炒房升值的幻梦中不能自拔,而非通过业务优化、管理提升等层面开源节流,实现业绩回春,等到哪一天房地产行业也不再高增长,还能靠什么自救?

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