在之前的文章里曾经提到过，8月份过后，德州中心城区货量将会集中性的供应，市场从卖方市场开始向买方市场转变。

进入9月份，市区多个项目取得预售资格，市场货量供应预计将成为近5个月之最。

一、货量供应集中期

2018年以来，1月份与4月份中心城区住宅货量供应相对较高，4月份达到顶峰，住宅货量供应23万㎡。

而在4月份以后的5、6、7、8四个月份，由于工程进度的限制，中心城区货量供应持续走低，开盘项目减少，尤其8月份，中心城区住宅供应仅为0.8万㎡，而到了9月份，伴随工程进度的到达预售标准，截止9月16日，多个项目取得预售证，市场货量供应急剧增加，达到17.6万㎡，有望超越4月份，成为全年供应月之最。

房地产市场，房价是没有上限的，但伴随德州房地产市场价格的升高，受客户承受力限制，房价遭遇瓶颈，进而有价无市的局面，短期内，对房地产企业的影响较小，但伴随时间的推移，项目回款速度的减缓，房企压力降逐渐增大。

而伴随房价的升高，某些区位差、品质低、抗风险弱、配套少的低价项目，以及小产权项目却成为众多刚需购房者的选择，为未来社会稳定埋下风险；

二、即将开盘项目

1、 嘉诚东郡

嘉诚东郡项目位于开发区东方红路扒鸡美食城东临，作为开发区为数不多的百万方大盘，自2012年首次开盘，至今已有6年多时间，销售时间是相对较长的，项目的持续滚动开发，使得其区域生活氛围逐渐提升，另外其所在区域先天的配套、区位、环境、质量等优势大大促进了项目的销售；

配套方面，北侧紧邻德开小学，同济中学，西侧靠近扒鸡美食城，董子文化街，东侧又毗邻减河，吸引了众多的购房者关注。

借助大社区、人口多的优势，嘉诚东郡在生活便捷性迅速的提升；

此次嘉诚东郡开盘，推售位于德开小学南侧的A区中的2#、6#、7#、9#楼，共计约500套房子，相对于其他项目，性价比还是比较高的，适合于刚需及首改类客户。

同时，由于其高性价比，也成为了某些投资类的客户青睐的对象。

近期，很多人咨询小房，嘉诚东郡项目是否值得入手，也许，因小房也在嘉诚东郡购房的原因，所以是比较推荐的，虽不常住，但仍有情节，在配套方面，有德开小学和扒鸡美食城，区位方面，靠近董子文化街，又能够享有未来高铁新区的发展利好。

价格方面，相比于开发区在售的项目，性价比要高一些，而后期居住，对于刚需类的客户，要方便许多。

嘉诚置业，作为德州的老牌房地产企业，成立于1998年，同年，德州经济开发设立，其开发项目多集中于德州市区，陆续开发有嘉诚景园、五环庄园、嘉诚尚东、嘉诚名居、乐陵黄金水岸，乐陵翡翠绿洲等多个中高端品质的住宅小区，在业界树立了良好的口碑。

三、市场环境分析

2018年，楼市的热度逐渐降低，市场正在回归理性，虽然价格在升高，但市场的成交量在迅速的下降。

同时，土地市场的温度也在迅速的降低，土地流拍现象明显，房企对市场的预期也开始降低。

在房价高涨的一年中，一直盘旋于购房者的一个问题，同样的位置，同样的产品，为何在一年间会翻倍，这也是一直困扰很多从业者的问题，作为从业者在市场的疯狂的涨势下，项目的业绩突飞猛进，过去夜以继日，熬夜加班，各种推广营销手段齐头并进，左右开弓，营销费用一度超标的情况下取得的成果还不如当下一个地王出炉刺激的效果。

而对于购房者而言，自己拼命努力一年的收入，还不如房价的涨幅，越努力攒钱，却距离房价越来越远。

1、 德城区市场

作为德州中心城区的核心区域，可开发土地愈发减少，房地产新项目伴随时间的推移，逐渐稀缺。同时，由于老城区由于交通拥堵以及部分公共配套外迁的原因，大量的购房开始外溢，开始向开发区转移。

老城区购房的客户多集中于原居民及位于老城区工作的人群，多数的外来刚需者多选择开发区购房，老城区逐渐进入一个尴尬的角色。

2、 开发区市场

1998年，德州经济开发区设立，距今已有20年的时间，经济开发区从过去的荒凉之地到现在趋于繁华。

伴随开发区教育、医疗、商业等各项配套的逐渐完善，以及德州‘城市向东’的大思路，开发区成为众多购房者的首选，便捷的交通、干净的环境、逐渐完善的配套，让开发区在中心城区的地位逐渐提升。

但开发区整体配套仍有欠缺，商业服务不均衡，多集中于以东方红美食城、奥德乐时代广场、长河公园为核心的几个点。

但，伴随城市的发展，开发区在配套、宜居、繁华度方面逐渐超越老城区。

3、 运河区市场

运河区由于环境及市容的影响，多年以来，房地产市场一直处于不温不火的局面，成为德州中心城区价格洼地。

客户多为地源性及周边乡镇级部分河北类客户，另外由于运河区空间有限，未来的开发将多集中于棚改类项目，项目开发难度预计将会增大。

四、购房选择建议

在市场房价趋于临界点，售楼处的客群开始发生变化，改善及投资类客户开始增多，前期隐藏的富豪开始游走于各个售楼处，而刚需购房者却望房兴叹，而伴随市场降温，对于不同的客群需防范的问题存在不同的差异。

1、 投资者

在市场冷却的时候，选择投资房地产是一个需深思熟虑的事情，

对于投资者，除了需要思考小区未来的升值性，同样还要考虑到出手变现的问题，减少投资的风险性，在当下市场逐渐降温，限售政策的控制，投资房地产持有期将会越来越长，同时升值空间将会降低，在市场下滑期，更多的应该注重所选择的项目是否能够快速的出手。

2、 刚需购房

刚需购房者而言，市场的利好在逐渐增多，伴随货量供应的增多，每个开发商在开盘的时候定价将会愈加谨慎，在当下购房者逐渐理性的环境下，没有哪个项目会冒险。

对于刚需购房者，需要根据自己的年龄，工作地点，喜好活动空间，个人承受力等方面去筛选适合自己的房子，多点对比，再根据当下自己的需求决定购买的项目。

3、 改善购房

对于改善类购房客户，购房的目的无非就是改善现有的居住环境，能够在教育、医疗、交通、环境、商业等方面更加便捷，优异，所以针对自己的需求去分析，寻找自己近期阶段最需要升级改善的方向，哪几个项目最适合自己，筛选出选择的范围，然后再从价格、优劣势等方面，逐次淘汰。

六、未来市场预判

近观半年，预计到年底，德州中心城区各个项目的价格将保持平稳，在过去，不涨价的项目为稀有，但预计在下半年，在当下的市场环境下，涨价的项目将成为稀有；

在市场走下坡路的时候，客户的观望情绪将会愈加高涨，市场的销售去化难度将会加大。

短时间内对部分房企的影响较小，但伴随时间的推移，某些资金压力较大，回款要求较高的项目将会通过各种渠道手段增加去化。

但，到年底，伴随部分返乡置业的客户增多，同时，市场货量在前期的去化下减少，而由于环保因素，后期货量供应不足，在春节期间，德州楼市也许会稍有涨幅，但预计幅度不会很大。

所以小房近期在朋友圈说，9-10月份是2018年德州市区相对购房的好时机，市场推售项目可选择性多，价格相对以往的趋势要更合适，适合入手。

虽然市场在冷却，降温的信号愈加增多，但并不代表小房认为房价如同某些媒体说的会腰斩，暴跌，房价下滑，因为各种脱离市场的行为最终受害的都是基层的百姓，只是希望于市场能够趋于理性，卖房者与购房者平衡制约，卖房者能够用心服务，购房者能够安其所居。

2018下半年，到2019年上半年，房价涨，难度较大，但降，难度更大，对于众多购房者有利的则是，市场房价趋稳，能够静下心来好好的对比挑选一下属于自己称心如意的房子。