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德州市区9.6土拍冷清收场,乐陵城西地块流拍!

2018-09-10 08:00:00

9月,是收获的季节。

在地产行业,“金九银十”表明了九月在整年销售中的重中之重。

但,9月6日,德州土拍再度爆冷,市区地块底价成交,乐陵乐林大道地块流拍,更加点明了这个市场降温的信号;

此次的土拍,有很多的意料之中,也有很多的意料之外;


杨庄河地块底价成交

奥特莱斯地块底价成交在意料之中,但也稍有意料之外;


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奥特莱斯地块作为奥特莱斯项目后续的用地,在土地出让条件方面做了部分的限制进而保证整个项目的顺利推进和落地。


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作为近些年高铁新区少有的住宅地块,按原有的土拍热度,原本预计会备受本地房企以及外来房企的关注,但意料落空,仅以底价成交。

奥特莱斯项目作为高铁新区唯一新建的商业综合体,为冷清的新城带来商业氛围;

奥特莱斯项目为2014年1月底,与德州市政府及德州经济开发区签约;


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2015年6月6日,进行项目奠基仪式;


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2016年8月28日,德州奥特莱斯别墅区开盘;

2017年6月17日,德州奥特莱斯商业地块奠基动工;


2018年是嘉泰地产收获的一年,紫御国都接连开盘,龙溪香岸售罄,奥特莱斯再次开盘加推,市场的火热让嘉泰收益颇丰;

百度搜索“嘉泰地产”,排在结果前列的是“嘉泰集团_坚持立足中国_投资全球的战略布局”的广告链接,点开便是嘉泰地产网站,而在网页内嘉泰地产被冠上了“中国”两字,成为了“中国嘉泰集团”。


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除了收益的丰收,还有负面的丰收,龙溪香岸业主维权,奥特莱斯交房维权,龙溪香岸工程事故,嘉泰地产以不同的方式,昭示自己的存在。

而就在土拍的这一天,嘉泰举行了轰轰烈烈的二手中介分销大会。

对于众多的项目,这种因本身销售去化难达理想而不得采用的分销方式一般都会悄悄的进行,打枪的不要。而嘉泰地产此次举行的分销活动却刷爆了小房的朋友圈。


邹李地块溢价100%

邹李地块,在土拍前便传言,作为双企龙城国际二期地块,预计将会由双企取得;


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但此次邹李地块以900多万的单价成交,实属意料之外,作为地块前期熟化参与者,双企在地块的出让前期便开始参与地块拆迁;


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嘉泰地产作为在德州多年本地房企,对于双企地产与此地块的关联,并非是不知的,但是却一直跟到最后,然众多的地产行业内的人疑惑重重。

虽然,嘉泰最终没有取得邹李地块,但高地价为嘉泰地产的紫御国都以及其刚刚入市的紫御东方的后期销售做了铺垫。


果品市场南侧地块底价成交

果品市场地块底价成交,是此次土拍最出乎意料的。


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果品市场南侧地块位于德州中心城区最西南的位置,虽然在竞拍前预料成交的价格不会太高,但最后的成交结果,实属意外,作为此次土拍相对更加市场化的地块,虽然位置偏僻,但其周边的房价也已在7500元/㎡以上,相对于县级城市而言,地块的抗风险性要大的多,但,最终仅以底价成交,222万/亩。



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德州东建置业作为德州德达城市投资有限公司旗下子公司,在2017年开始大规模的拿地。

其在取得晶华麦克的地块后,又相继在夏津、陵城区取得地王地块,作为曾经的国有融资平台,在转型后,德达借助前期资源优势,开始进入房地产开发行业,并一举拿下多城,且在德州市区及县域城市大多数的土拍中均会出现德达的身影。


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乐陵土拍流拍

继庆云、武城、夏津有地块出现流拍后,乐陵乐林大道地块再次流拍;

此次地块位于碧桂园在乐陵330万/亩取得地块的周边,而在前不久,德州大业房地产公司以305万/亩的价格,取得其周边地块。


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此次出让的地块,在位置及容积率方面均优于大业所取得的地块,但不知何种原因未能勾起房企的购买意愿,继而导致流拍。

本地房企成主角,品牌房企伺机进军

伴随品牌房企对四五线县级城市项目的意向度降低,由于缺少核心力的支撑,县级城市的土拍市场热度在迅速的降低,而本地房企开始成为土拍市场的主角。

虽然房地产市场逐步回归理性,但品牌房企的扩张脚步依旧在前进,对于县级城市项目的意向度将大幅降低,但对德州中心城区拿地的意向度依旧普遍较高。

2018年德州中心城区共计出让7宗土地,但多数因前期熟化或招商引资原因,多为侧面定向,纯粹市场化的地块少之又少,而截至年底,预计出让的地块依旧较少。


最好与最坏的时代

在当下房地产市场整体大环境逐步趋于冷却的形式下,成为房企拿地最坏,也是最好的时代,

春江水暖鸭先知,行业的冷暖好坏,与政府距离最近,处于行业食物链顶端的开发商会最先了解这个行业的动向。

8月2日,政治局工作会议上“坚决遏制房价”的提出预示着整个行业的严厉调控政策长期执行,高价拿地拓展已不可行,房企拿地逐步趋于理性。


在过去的文章里提到过,最坏的时代,是当下房地产市场逐渐冷却的形式下,市场的去化速度以及去化量在大幅度的下降,客户的观望情绪高涨,高价的拿地风险将会愈加加大,对于房企的考验将加重。

而最好的时代是在形式转变的情况下,大部分房企拿地意向降低,土拍的竞争力下降,这个在近期的土拍中可以明显感觉到,在土拍中‘捡漏’的机会将会越来越大。

对于房地产企业而言,拿地如同买房一样,地价越涨,房企拿地意向就会越高,而当市场冷却,土地开始进入流拍也无人购买的境地。


在整体宏观形式的影响下,行业的未来之路越来越变得狭窄。

作为一个地产从业者,虽然会利益相关,但依旧希望这个行业莫过于火热,进而促使每一个从业者可以静下心去深修内功。

而不是错把市场当能力,当热度降温时,面对地产寒流,却无力应对,这才是最可怕的。



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秋天已经来了,冬天还会远么?

对于地产行业。过去不是没经历过冬季,2008年和2012年都曾一夜冰封。尽管专业的价值无力抗衡大势的残酷,但大家抱团取暖,打折促销,终于在快冷死的前夜,等到了4万亿和新4万亿的春天信号。

这个冬天会很难过,大家会不会都熬到下一轮新周期,并不好说。

因为这一轮棚改和放水制造行业最高温的夏季,大家赤膊上阵,把棉袄都丢了。


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