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按揭贷款利率局部又回升 房地产投资将重回下行通道?

2019-05-22 09:02:51 作者:德州房产
他强由他强,明月照大江。 4月及一季度的宏观经济数据显示,房地产还是那个我们熟悉的房地产。2月以来,地产投资保持着累计11%以上的增速。在消费乏力、出口面临外部极大不确定性风险的前提下,地产对投资乃至整个经济增长的贡献更显宝贵。 不过,房地产投资的持续性也存在隐忧。4月房屋新开工面积同比上升至13.

他强由他强,明月照大江。

4月及一季度的宏观经济数据显示,房地产还是那个我们熟悉的房地产。2月以来,地产投资保持着累计11%以上的增速。在消费乏力、出口面临外部极大不确定性风险的前提下,地产对投资乃至整个经济增长的贡献更显宝贵。

不过,房地产投资的持续性也存在隐忧。4月房屋新开工面积同比上升至13.1%,较上月提高1.2个百分点,高于8.8%的施工面积增速,成为房地产投资最大的增长点。但年内购置土地面积同比降幅进一步扩大至33.8%。历史数据显示,新开工面积增速与房地产土地购置面积增速走势较为一致。开工加快、土地购置减少,新开工面积增速将面临下行压力,可能进一步导致房地产投资的收缩。

再加上监管层面再提房地产去杠杆,按揭贷款利率局部又回升,这些动向是房地产将再次进入下行通道的信号吗?

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发生了什么?

4月及一季度的宏观经济数据显示,房地产还是那个我们熟悉的房地产,几乎以一己之力苦撑危局。2月至4月,地产投资保持着累计11%以上的增速。在消费乏力、出口面临外部极不确定性因素的前提下,地产对投资乃至整个经济增长的贡献更显宝贵。

地产投资的主力还是房地产。国家统计局5月15日公布的数据显示,2019年1—4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中,住宅投资24925亿元,增长16.8%,住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。2019年以来中国房地产行业景气程度回升,2019年4月份房地产开发景气指数为100.92,比3月份提高0.14点。

当然,房地产投资的持续性存在隐忧。4月房屋新开工面积同比上升至13.1%,较上月提高1.2个百分点,高于8.8%的施工面积增速,成为房地产投资最大的增长点。但年内购置土地面积同比降幅进一步扩大至33.8%。历史数据显示,新开工面积增速与房地产土地购置面积增速走势较为一致。开工加快、土地购置减少,新开工面积增速将面临下行压力,可能进一步导致房地产投资的收缩。

监管方面新近出台了针对房地产市场再去杠杆的指向要求,地产投资在2019年余下时间内会“晚节不保”吗?

再提房地产去杠杆

4月宏观经济数据公布后的第三天,银保监会于5月17日发布〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,多处提到关于房地产,特别是房企前端拿地融资的内容。

银行方面,要严防为房企拿地加杠杆,彻查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

信托公司同样被要求,不得向土地市场“挥霍”流动性。23号文明确,不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

与此同时,19年以来见顶回调的按揭利率,又出现上升的苗头。

4月,全国首套房贷款平均利率为5.48%,实现了连续5个月的下降趋势;此外,4月全国二套房贷款平均利率为5.81%,已连续下降半年。然而,据《上海证券报》报道,近期江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象,且多为二套房贷款利率上调。

以南宁为例,5月,当地建行等个别银行的二套房贷款利率出现再次上升趋势。以某股份行为例,该行4月二套房贷款利率在基准上最高上浮25%,5月时变成了上浮40%。不仅房贷利率有所上浮,近期,深圳、合肥等地一些银行也收紧了房贷额度。比如,某大行深圳分行甚至暂时停止了房贷业务。

地产周期再认知

土地购置增速乏力叠加房地产再去杠杆,按揭贷款利率回升,房地产将再次进入下行通道?

讨论之前先要把事实讲清楚。19年以来中国楼市和房地产投资开发的短暂景气回升,不是政策刺激出来的,也不是举债扩张得来的的,而是房企提高项目周转效率以及居民住房需求集中释放所产生的。

华尔街见闻付费会员专享文章《房地产投资增速创50月内新高水来自哪里又去向何方?》中阐释过,一季度房地产开发到位资金的增长,主要基于房企的经营现金流改善即定金及预收款的高增速,而不是融资现金流环节的加杠杆,这背后是开发商注重开工预售回款带来的全行业周转效率改善。

与此同时,到位资金的投资主要用在了房地产开发的中端和后端,集中表现为施工面积、新开工面积的高增以及竣工面积降幅的收窄,前端的土地购置面积和成交价款都还在下行。当然,在地产景气回升过程中,居民杠杆带来的开发商按揭回款,起了至关重要的作用。但排除首付贷行为,居民按揭购房的加杠杆,只是合理利用了宽货币和宽信用的信贷环境。

有人可能怀疑,房企在银行间债市的信用债融资处于宽松状态,但这部分融资一来大部分用于借新还旧,杠杆没去掉但也没加上,二来是能够获批发债的房企,基本上是主体信用评级AAA以上的公司,从这角度看银行间债市没有放松审批的标准。

终归一点,再去杠杆不会对房地产行业造成冲击,高周转主旋律下开发商已经习惯了勒紧裤腰带的日子。主流房企在经营模式上的转型和进化,也促使楼市调控得以继续深化。

下行风险来自行业内部

19年内房地产投资的下行风险,更多来自行业内部。

房地产投资的韧性与当前期房预售的经营模式有关。但随着期房交付时间的逐渐临近,竣工速度将被动上升。2019年以来竣工面积降幅已经出现收窄的迹象。竣工只是确认预收款为收入,不会新增正向现金流。直白一点说:竣工是只投入不回报的房地产后端环节。到2019年下半年,竣工节奏加快,新开工节奏可能由于土地购置面积减少而放缓,最终可能带来房地产投资的下行。

预售全面取消是极低概率的事件,但有些土地投资过热的二线城市已经开始行动。例如苏州降低了土地指导价以及土地竞价中现房销售的触发条件。现房销售将颠覆开发商的高周转策略,短期内全面铺开并不现实,但局部地区的实行,可能对域内重仓房企造成销售额和土地投资的双重冲击。从这个角度讲,开发商也不期望楼市出现过热炒卖和土地高溢价现象。

看空地产投资是有依据的,但看多是有底气的。预收账高增既是地产投资的基础,也是短期偿债的保障。首创证券房地产研报统计显示,2018年,板块的预收账款为24968.29亿元,同比增速为30.12%,10家大中型房企的预收账款为15286.89亿元,同比增速为31.02%。2019年一季度,板块的预收账款为26919.41亿元,同比增速为24.13%,10家大中型房企的预收账款为16401.22亿元,同比增速为22.96%。来源:华尔街见闻

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