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流拍,底价成交,德州土拍市场正在恢复理性!

2018-08-25 08:00:00

8月7日,是农历二十四节气中的第13个节气——立秋,标志着孟秋时节的正式开始;

“秋”就是指暑去凉来。

初候,凉风至。

二候,白露降。

三候,寒蝉鸣。

而伴随秋天的到来,德州的土拍市场也在逐步的降温;

伴随一二线品牌房企扩张战略的收紧,部分房企对三四线的拿地审核开始提升标准,而本地房企因资金等原因,拿地意向同样开始开始降低;

在楼市火热的表象下,内层正在逐步降温,一二线城市调控措施愈加严厉,融资成本高,融资难度大成为房企的限制性因素,土拍市场逐步走向理性;

一、 武城汽车站地块流拍

8月17号,武城汽车站北侧地块竞买保证金缴纳时间截止,无一家企业报名,标志着地块的流拍;

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而在不久前的7月24号,碧桂园以均价290万/亩的价格竞得德百东侧两地块,此次流拍的地块,在起始价上低于碧桂园地块100万/亩,但依旧流拍。

此次流拍的地块相对于碧桂园地块在区位以及配套方面稍有逊色,但100万/亩的差价,足以弥补优势差距;

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二、 夏津南城街地块流拍

8月23日,夏津南城街地块因无人报价同样遭遇流拍,地块位于夏津实验小学北侧,东临夏津人民医院,北侧距离夏津德百广场紧500米,各项生活配套资源齐全;

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由于地段及配套的优势,对于地块的起始价,便定在了350万/亩,比4月27日, 历经58轮出让的银山路地块337万/亩的地王价格高出13万/亩,虽显示有多家企业报名,但最终仍流拍;

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而在此次350万/亩的地块流拍的前两天,夏津县再次挂出距离此地块南侧仅500米的两地块,但挂牌起始价直接降到了300万/亩。

三、 市场成交量下滑

伴随德州房价一年多的疯狂上涨,由于政府调控、客户流失、支撑了后劲不足等原因,德州楼市开始逐步趋于理性,过去疯狂的抢地的场景正在减少,对于开发企业,资金成为限制扩张的重要因素,伴随国家对房地产市场的监管力度,无论是一二线品牌房企,还是本地小型地产企业,融资难度加大,融资成本升高,部分房企融资成本更是高达年利18%;

2017年下半年,是德州房地产市场的最巅峰时期,开盘即磬,各项目争相涨价,售楼处人气爆棚,房子也成为了人们茶前饭后必谈的话题。

但,2018年的春节过后,市场的热度开始下滑,5月份,中心城区项目开盘失去了往日的火爆,开盘并非乐观;

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根据图中来看,自2016年开始,德州全市商品房销售面积及销售额稳步上升,而在2017年开始,由于房价高的刺激下,2017年下半年,全市商品房销售面积更是突破400万㎡大关,达到426万㎡,而在2015年全年,德州市商品销售面积仅为447㎡,为2016年上半年销售量的近两倍;

房价的高涨刺激下,除了透支市民的未来消费能力,也透支了大量的购房需求。

到了2018年上半年,市场成交量大幅下降,商品房成交量减少近100万㎡,但由于房价在一年内的高涨,商品房成交总额却仅下降15亿元。

四、 未来市场愈加理性

市场正在走向理性,2017年底,2018年初,济南的部分项目为了突破限价的束缚,开始采用精装修的方式,增加精装修的价格,但是伴随市场的冷却,7月开始众多项目开始取消精装修交付,降低价格,抢夺市场客户。

例如正处于风口浪尖的济南龙湖天琅,前期精装修价格22000元/㎡,而在近期的认筹中,取消了原有的精装修,释放的价格为17000元/㎡,去掉的精装修价格达5000元/㎡,正因如此,近期其售楼处被前期购房围堵售楼处。

市场正在悄悄地走向冷淡,2017年至今,在房价高涨的刺激下,德州市场的刚需、改善、投资类客户基本消耗殆尽,刚需、改善类恐慌性的买房,投资者也在利益的促使下,也加快了出手速度,市场的潜在需求短时间内被大量的激发。

但是,楼市市场冷却的速度要比市场上涨的速度慢的多,对于购房者,获取楼市市场信息的渠道,更多的是从地产从业者的口中或者媒体渠道获得,而对于大部分从业者以及媒体由于自身利益的因素,多是“报喜不报忧”,对于市场上扬期,地王、碧桂园、破万、抢房、售罄,成为了众多置业顾问口中长提的字眼。

而在市场冷却期,开盘冷淡、客户上门量降低、土地流拍、成交量下滑的信息,在从业者以及媒体口中鲜有人提,甚至闭口不谈。

对于楼市热度的降低,影响最明显的,是两端的一二线城市及四五线城市,一二线城市是监管的重点区域,受到的关注最多,各项调控政策层出不穷,政府调控强度不大加大。

而对于四五线城市,由于没有客户及经济收入的支撑,市场稍有风吹草动,便会影响客户选择。

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而处于三线的德州,预计楼市的热度依旧会持续到年底,9月过后,各个项目新货量集中加推,新项目入市,竞争力提升,市场去化压力加大,各种促销政策并开始涌现。

但,根据房地产市场以往的形势,房价下降的可能性几乎是微乎其微,更多可能将是横盘向稳,给予购房者更多的选择空间和时间,可以静下心认真的挑选一下适合自己的房子。

另外,少量的土地流拍,并不能代表整个市场的情况,但伴随时间的推移,市场下滑的迹象将愈加明显,对于高价拿地的企业而言,市场正在脱离其前期预想的状态,未来的去化压力降增大。

房观

而最能具有代表性的土拍,将是在9月6号竞拍的奥特莱斯地块、邹李地块、水果市场南地块,虽然大部分地块基本为定向出让,但由于中心城区长期土地供应量少,难免会有企业虎视眈眈,竞争参与,其中更有多家品牌企业正在做市场调研,资金储备。

此次土拍的结果,将是德州楼市热度是否持续的重要影响因素。

在市场火热的时候,能够不断给予警醒,保持理性,在市场下滑期,为市场加油打气,促进市场的良性发展,理性的看待市场每一次变化;


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