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德州土拍市场渐冷,本地房企或成接盘侠!

2018-07-27 08:00 点击 评论

土地市场作为房地产行业原材料的生产地,决定着楼市的发展方向,德州土地市场的火热是从2017年9月,刁李贵土拍开始,土地成交536万/亩,刷新了德州土拍新记录,也点燃了德州楼市土地市场及商品房市场的热情。

土地市场其实和商品房市场存在众多的一致性,房价升高,买的起房的人少了,同样,伴随地价的升高,开发商的拿地压力愈加大,拿得起地的开发商也在减少;

在2018年前,德州各个县市区的土地起始价大多在120万/亩左右,而到了2018年,部分县市区的土地初始价直接在300万/亩起,在7月11号,陵城区挂出的西关地块,更是将起始价直接标到了389万/亩,保证金100%,总价达8亿之多;

某些县市区在看到其他县市区的土拍价格突破500万/亩、700万/亩之后,对自身的期望值开始增加。但却忽略了城市之间经济、人口数量及人均收入的差距;

经历了接近一年的疯狂过后,德州的土拍市场走向如何,市场热度依旧火热还是逐步渐冷,坐观分析!

品牌房企参与拿地情况

2017年初,大量外来房企的进入,让德州的购房者和开发商增强了对市场的信心,但,同样也带来了威胁,房价,地价双双高涨;

1、碧桂园

在外来品牌房企中,获得醉大成功的则是碧桂园,2017年9月,碧桂园在经历刁李贵土拍的挫折后,开始进军德州县市区市场,在临邑以425万/亩的价格取得首个地块,接下来,又拿下了庆云、禹城、齐河、乐陵、陵城区、武城,进入德州7个县市区,共拿下830亩地,合计投入25亿元;

在过去拿地之初,我们看到碧桂园所取得的的地块价格不可思议,但现在回头来看,在500万/亩,700万/亩的价格对比下,却显得并不是很高;

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2、恒大地产

恒大地产算是进入德州谈地比较早的品牌地产,但其仅在2018年1月参与宁津德百西侧地块以后,便在土拍市场消失匿迹;

网络流传的其在高铁新区的恒大欢乐城也一直杳无音信,迟迟未动;

3、新城地产

新城地产算是进入德州比较晚的企业,错过了拿地的醉好时期,其参与了禹城城角韩地块受挫后,也未再参与德州其他地块的土拍;

4、中梁地产

中梁地产在2017年9月份成功拿下刁李贵地块后,一直到6月份参与了宁津德百地块,但在报价394万/亩后便结束竞拍,往日的雄风不再,当然也是理性的决策;

5、绿地控股

绿地控股通过与德州市政府签订投资协议,开发德州金融港及高铁新区地块,但不久前,传言其金融港地块住宅取消,工地后长时间陷入停滞。

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德州中心城区土拍的虚高

7月18号,德州中心城区二职专、禧丽园地块开始竞拍,醉终分别以1067万/亩,595万/亩的价格成交。

德州土拍市场渐冷,本地房企或成接盘侠!


在此次中心城区土拍中,也未见外来房企的身影,均为本地已开发或在开发项目的开发商,成为一场本地房企的狂欢,而参与的开发商中,真正想拿地的甚少,想抬价的却大有人在;

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对于很多有在售项目的参与者来说,无论拿地与否其都是胜利者,地价升高,其所在售的项目价格也会迅速拉高,即使高价拿下,赔钱卖,损失的部分也可以在其在售项目升高的房价中所补回。

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很多参与企业醉翁之意不在地,而在于地王的刷新,这也是德州房价升高的原因所在!

土拍热度逐步下滑

德州市土拍市场的转折点,应该是从临邑瑞园路东侧地块被东海地产以起始价取得以后,整个德州土拍市场逐步趋于理性。

1、临邑县瑞园路东侧地块

5月8号,临邑县挂出瑞园路东侧地块,起始价350万/亩,醉终仅德州东海地产报价,350万/亩底价成交;

2、平原琵琶湾地王重拍

2017年平原县琵琶湾461万/亩地王,这个2017年德州县级区域单价亚军在2018年被以350万/亩的起始价重新招拍挂,醉终经过8轮竞价,以354万/亩的价格成交,与2017年的价格相差100余万;

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3、庆云县土地流拍

而在7月初及中旬庆云的两次土拍中,挂出的2块住宅用地均流拍;

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4、平原723土拍

7月24号,平原两地块竞拍,均为本地企业起始价取得,其中1地块更是以120万/亩低价拿下;

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本地房企或成为接盘侠

在醉近的几次土拍中,本地房企的过度激进以及对市场的乐观造就了一次次的地王;

在宁津土拍中,外来房企碧桂园、中梁地产、石榴地产报价不到400万/亩便开始撤离,剩下本地房企的激战,醉终以700万/亩的价格成交;

本地房企作为原有的地头蛇,对外来的房企有着本质的抵制与排异;

尤其部分在2017年德州楼市的热潮中,大量去化销售而手中存余众多资金的企业;

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大型房企,由于集团的把控,对地块的整个开发周期进行周密的动态与静态的测算,同时对市场有着较强的敏感性;

土地市场小结

1、内外危机同存;

2018年下半年,伴随大量新入市项目的进入,德州房地产市场竞争愈加激烈,过去供不应求的卖方市场逐步开始向买方市场转变;

而伴随德州房价的升高,部分外地返乡置业客户流失严重,而在不久前市中心华容银泰项目借助其区位及学区优势,释放出1.6万/亩的高价,而在济南东部万达文旅城项目,对外积蓄客户,精装房释放价格为1.7-1.8万/㎡,部分在一二线城市房价重压下回德置业的客户,又开始逃离德州。

2、市场消费力被透支;

伴随房价的不断升高,德州市场客户消费力被严重透支,能够买的起房的客户圈被逐渐缩小,大多的购房者只能望房兴叹。

而对于开发商而言,昂贵的土地成本也在消耗手中有限的资金,7月12日上午,东海集团与沃尔德集团全资子公司——青岛汉福股权投资基金管理有限公司(简称汉福资本)在东海大厦举行投资协议签约仪式,发行私募基金用于地产项目开发建设;

3、风险若现,危机渐进;

不久前 ,国务院常务会议放出“货币宽松”的信号,央行5000亿的“放水””;

很对人都说,央行的放出的资金将再次流向地产,房价将会迎来再一次的大涨;

的确,2018年,中国经济经历了内忧外患的局面,内部房价的高涨,掏空了国民手中的资金,国民消费力不足,实体经济衰弱,而外部中美贸易大战,净出口遭受重创;

而不久前,国家发改委对各地区ppp项目进行严格审核筛选,防止盲目大建

拉动中国经济的三驾马车,投资、内部消费和净出口均均遭遇重创;

但,放水,要看水放到了哪里,是不是真的流向了房地产;

在嘚啵嘚交流群里探讨过,对于屡次的降准等放水模式,也许钱真的没有流向房地产,但对房地产行业却产生了实质的刺激,稳定了一部分客户的购房信心,进而刺激客户出手购房,通过“货币宽松,资金放水”这一“化肥”,加快了收割韭菜的速度。

德州土拍市场渐冷,本地房企或成接盘侠!


潮水退去,你才会知道谁在裸泳,其实对于地产从业者,都明白,市场越火热,就会距离危机越近,因为不知道什么时候,市场热度褪去,对于很多的本地房企,对于市场方向总是后知后觉,等到醒悟过来,开始抢地的时候,醉好的时机早已错过;

本地房企虽有资源的优势,但在行业的预判和市场的分析上稍有欠缺,一步慢,则步步慢。

做好基本功,方能走长远。

品牌房企高价拿地背后,是对成本的严格控制、品牌的溢价以及项目的快速周转,进而降低风险,同样的地块,对于品牌房企则是10%的利润,但对于本地房企醉后却仅仅是赔本赚吆喝。

地产这个行业,很多时候就是一个击鼓传花的游戏,互相解套,很难知道鼓点什么时候停,醉终花会落在谁的手上。

对于本地房企,少一些冲动,多一些理性,不要让自己成为醉后的接盘侠!

德州土拍市场渐冷,本地房企或成接盘侠!