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德州楼市后劲不足,房价遭遇瓶颈,未来趋势如何?

2018-06-24 08:00:00

每一个行业都会有高涨上升期和衰落下滑期,

2017年5月,万达华府C区开盘算是德州房价高涨的起始,紧接着外滩一号、星凯国际、紫御国都依次开盘,房价伴随每一次开盘,一波高过一波。

2017年7月份,康博公馆开盘,价格突破1万/㎡,成为德州楼市房价首个破万的里程碑。

2017年9月,自刁李贵地块竞拍后,地王频现,地价升高,也成为房价高涨的推手;

而德州房价历经一年的高涨,当下又处于一个怎样的形式?历经一年的涨幅,德州房地产市场是依旧活力十足,还是后劲不足,趋于疲软?

德州房价高涨原因剖析

1、 市场需求激增

2016年底,由于一二线城市限购政策颁布以及房价的飙升,大量一二线城市工作的德州人选择返乡置业,同时德州作为京津冀区域的楼市价格洼地,进而吸引了周边衡水、沧州部分投资客进入德州市场。客户增多,市场需求量猛增。

2、 市场货量短缺

在过去的文章里,多次提过,德州中心城区楼市货量的供不应求是造成房价持续高涨的内在原因。

自2014年开始,伴随中心城区建设的饱和度增加,可出让的地块越来越少,市场供应的土地迅速减少;

土地供应减少,市场后续货量补充也在减少。

德州楼市后劲不足,房价遭遇瓶颈,未来趋势如何?


2017年初,中心城区有限的货量供应,瞬间增加的市场需求,进而刺激了楼市房价的短时间内的激增;

3、 周边楼市水波效应

2016年7月,济南恒大滨河左岸选房,千人到场抢房;

2016年9月,济南鲁能泰山七号,1200套房源,1800组客户,3000多人现场选房;

济南等周边地区土拍的火热及开盘的劲爆,进而为德州楼市火上浇油;

唐冶片区的土拍,济南面粉贵过面包的时代;

2017年春节,周边衡水、沧州等县市区房价激增,房价翻倍,进而刺激了德州楼市购房需求;

4、 土地市场地王频现

2017年,由于2015-2016年,中心城区土地供应稀少,本地开发商拿地意愿高涨。

同时伴随德州房价的升高,以碧桂园、恒大、绿地为代表的众多品牌开发商开始关注德州,将德州纳入主攻范围之内。

2017年9月份,刁李贵地块开盘,成交价高达500万/亩,刷新德州地王之最。

为德州中心城区原本趋于平稳的楼市火上浇油,房价再上一个台阶;

壹号院开盘,洋房开盘价格突破1.2万/㎡;

崇德公馆开盘,部分小高层价格更是达到1.3万/㎡

紧接着,

2017年10月16日,碧桂园在临邑以425万/亩的价格取得瑞园路地块;

2017年11月24日,平原土拍,拍出461万/亩的高价;

2017年11月30日,禹城土地竞拍,拍出487万/亩的价格;

地价一波高过一波,也成为德州房价升高的助推剂;

楼市价格的高涨并非单方面的原因所造成,多种原因层层并合,内部货量紧缺及外来购房客户群体增多,造成了德州楼市“内忧外患”的局面,进而房价一波高过一波。

德州当下楼市现状

1、 开盘定价逐步趋于保守;

自2018年5月中旬,明诚雅居开盘,万达华府21#楼开盘,紧接着大业锦绣阳光城开盘,多个项目集中性的开盘,市场货量供应集中爆发,为中心城区干枯的货量解渴。

但此次的开盘定价已没有了2017年,各个项目争相涨价的现象出现,各个项目定价开始趋于保守,然而尽管如此,开盘效果也是不尽人意。

(欢迎点击公众号菜单栏小圈子-数据库,查看2018年5月中旬德州各项目开盘数据)

项目开盘过后,是长久的持销去化期;

紫御国都开盘前,更是打出首付10万,8400元/㎡起,到访直降500元/㎡的广告;

万达华府21#楼在开盘一个月后,22#楼方启动认筹;

德州楼市后劲不足,房价遭遇瓶颈,未来趋势如何?


2、 乱象丛生,鱼龙混杂

伴随房价的升高,城郊边缘各种小产权房借助价格优势开始宣传,同时,前期很多搁置的项目也起死回生,虽然当下楼市火爆,但其未来抗风险能力依旧值得警惕;

尤其某些部分不合规的小产权房,小产权房原本有一定的风险,再加上部分项目为期房,未来不确定的政策性因素,更是需要慎之又慎;

3、 客户承受力遭遇瓶颈

房价虽然没有上限,但是客户的承受力是有限的,在三四线的德州,人均收入在3000-4000元/月之间,除了首付的重压之外,贷款按揭每月的还款,也成为了家庭不小的压力;

以110㎡的房子为例,按照中心城区一般房子9000元/㎡计算,首付30%,贷款30年,每个月需要还款3677元,对于一般的家庭,夫妻两个人合计收入7000元/月,除去平时的衣、食、行、孩子上学等消费,3600元,压力可想而知。

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(人均可支配收入=(家庭总收入- 交纳的所得税- 个人交纳的社会保障支出- 记帐补贴)/家庭人口)

4、 地王土拍刺激性降低

在2017年,土拍对于德州楼市的刺激性是十分的明显。

2017年9月份,刁李贵的土拍,临邑碧桂园土拍,是地王对德州楼市刺激性的顶峰;

部分项目在2个月的时间内,暴涨1000元/㎡

而伴随德州各个县市区地王出现频率的增多,人们对地王也逐渐习以为常,地王对楼市的刺激性大大降低;

以最近禹城511万/亩的土拍为例,已经没有了以往地王出现对德州楼市的刺激性,更多的是人们对地王开始理性看待;

5、 购房者趋于理性

伴随房价的升高,购房者对于买房逐步趋于理性,由于个人承受能力,观望情绪再次高涨;

对于所意向的项目,通过各种渠道进行信息的获取,多方面多角度的了解项目信息;

对于100万左右的人生开支,慎之又慎;

德州楼市未来市场预判

1、 土地市场

伴随市场购房热度的降温,德州土地市场也逐步褪去过去火热的局面,临邑土拍起始价成交,陵城区土拍330万/亩成交,乐陵土拍起始价成交;

伴随地价的升高,本地小房企在土拍中出现的频率越来越低;

在部分县市区土拍中,更是限制了“参与企业须为房地产行业前20强”的条件,将本地房企度之门外;

未来德州各个县市区土拍中,300万/亩的起始价将成为常态,起始价的提高,让本地房企望而生叹;

而中心城区在2018年上半年,无土地成交,对货量紧缺的楼市又是一个考验,众多品牌房企对中心城区土拍,虎视眈眈,对于本地大部分房企只能望而生畏。

但无论是600万/亩,800万/亩也好,还是1000万/亩也好,所能对楼市的刺激程度都将远远低于2017年500万/亩对德州楼市的刺激;

伴随土拍在单价、总价以及竞拍条件的日益严格,本地小开发商企业拿地将愈加艰难;除了在资金方面的劣势外,更多的县市区将对土拍限制条件,例如乐陵、武城明确要求土地竞拍参与企业为全国前20强;

2、 市场成交量减少

在房地产行业,房价与市场去化量是成反比的,伴随房价的升高,能够承受起房价的购房者愈加减少,市场在售项目的到访量虽不减,但成交量却迅速的下滑;

当然,并非市场需求量降低,而是客户承受力不足,如同每个人都想要苹果手机,奔驰车,但是某些人的经济条件是承受不起的,房子对于大部分人成为了奢侈品。

德州楼市后劲不足,房价遭遇瓶颈,未来趋势如何?


3、 市场货量愈加紧缺

前边说过,自2014年开始,德州中心城区土地供应量急剧下跌,市场新鲜血液供应不足,原本2018年可以供货的项目大部分集中于上半年已供货。

剩下的项目多因规划审批、工程进度、资金问题而迟迟不能推动的项目,多因不确定因素,说快也快,说慢也慢;也许两个月内就能推货销售,也许半年也难以推进;

2018年,下半年,德州楼市货量真的进入短缺的时代;

货量短缺,供不应求,在某种程度上也将会推动房价的上涨,但幅度将会大打折扣;

购房者看房,听到的更多的将是,暂时没有房子;

能够销售的,也是交房时间愈加延迟,更多项目交房时间将在2020年以后,交房时间的延长,风险也将随之加大;

德州楼市后劲不足,房价遭遇瓶颈,未来趋势如何?


德州楼市后劲不足,房价遭遇瓶颈,未来趋势如何?


房价的涨与跌对于不同的人有不同的口径,我们所常说的下跌是从9000元/㎡跌到8500元/㎡,这种情况的出现少之又少,就算真的跌了,我想也没人会买了,房价的下跌或许会造成整个经济的动荡。

当下的房地产市场,房价不涨或者涨幅较低,对于高杠杆的房地产企业来说,也将是一个非常严峻的考验;房价的涨幅只有跑赢通货膨胀和融资成本,剩下的才是真正的涨幅。

而我所常说的房价下跌,针对的是涨幅的下跌。

可以用我们高中学到的物理中速度和加速度的原理来解释。

速度在增加,但是加速度却降低了;房价还在涨,但是涨幅降低了。

经历一年的火爆,德州楼市终于稍有降温,过去的种种营销手段又重出江湖,派单、拓客、美女、名车、盛宴……

小房最近接到售楼处推销电话也越来越多。

在嘚啵嘚的交流群里,也有不同的人对德州房价有不同的观点,部分人从经济发展、通货膨胀的角度说,德州房价并不贵。

的确,社会经济在高速发展,人们收入、生活水平以及其他的消费品价格也在提高,用我们德州的特产,德州扒鸡举个例子(就扒鸡美食城那种散装的,那种要好吃一些)

5年前,德州1平米房价相当于160只德州扒鸡的价格,而到现在,德州1平米房价同样约等于160只德州扒鸡的价格。

这么一算,嗯,房价涨幅的确是不高。

但是,扒鸡吃不起德州牌的,我可以买乡盛、永盛斋、李记、王记的;扒鸡可以找到便宜的,但是在市区买房子,找到低价的却很难了。除非小产权的,但那如同没有卫生许可证的扒鸡,你敢吃么?

额,也许真饿了,就管不了那么多了。

过去,我们期盼的是,房价什么时候能降,

后来,我们期盼的是,房价什么时候能够不涨了。

现在,我们期盼的是,房价涨点就涨点,别再猛涨就好了。

德州楼市升温、房价高涨始于2017年万达华府开盘,终于2018年万达华府开盘。

潮水退去,你才知道是谁在裸泳!

番外篇:

看到本文的朋友,也不要抱有房价下跌的期望,刚需购房能早买就早买;

投资的小伙伴,收收手吧。


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