每一个行业都会有高涨上升期和衰落下滑期，

2017年5月，万达华府C区开盘算是德州房价高涨的起始，紧接着外滩一号、星凯国际、紫御国都依次开盘，房价伴随每一次开盘，一波高过一波。

2017年7月份，康博公馆开盘，价格突破1万/㎡，成为德州楼市房价首个破万的里程碑。

2017年9月，自刁李贵地块竞拍后，地王频现，地价升高，也成为房价高涨的推手；

而德州房价历经一年的高涨，当下又处于一个怎样的形式？历经一年的涨幅，德州房地产市场是依旧活力十足，还是后劲不足，趋于疲软？

德州房价高涨原因剖析

1、 市场需求激增

2016年底，由于一二线城市限购政策颁布以及房价的飙升，大量一二线城市工作的德州人选择返乡置业，同时德州作为京津冀区域的楼市价格洼地，进而吸引了周边衡水、沧州部分投资客进入德州市场。客户增多，市场需求量猛增。

2、 市场货量短缺

在过去的文章里，多次提过，德州中心城区楼市货量的供不应求是造成房价持续高涨的内在原因。

自2014年开始，伴随中心城区建设的饱和度增加，可出让的地块越来越少，市场供应的土地迅速减少；

土地供应减少，市场后续货量补充也在减少。

2017年初，中心城区有限的货量供应，瞬间增加的市场需求，进而刺激了楼市房价的短时间内的激增；

3、 周边楼市水波效应

2016年7月，济南恒大滨河左岸选房，千人到场抢房；

2016年9月，济南鲁能泰山七号，1200套房源，1800组客户，3000多人现场选房；

济南等周边地区土拍的火热及开盘的劲爆，进而为德州楼市火上浇油；

唐冶片区的土拍，济南面粉贵过面包的时代；

2017年春节，周边衡水、沧州等县市区房价激增，房价翻倍，进而刺激了德州楼市购房需求；

4、 土地市场地王频现

2017年，由于2015-2016年，中心城区土地供应稀少，本地开发商拿地意愿高涨。

同时伴随德州房价的升高，以碧桂园、恒大、绿地为代表的众多品牌开发商开始关注德州，将德州纳入主攻范围之内。

2017年9月份，刁李贵地块开盘，成交价高达500万/亩，刷新德州地王之最。

为德州中心城区原本趋于平稳的楼市火上浇油，房价再上一个台阶；

壹号院开盘，洋房开盘价格突破1.2万/㎡；

崇德公馆开盘，部分小高层价格更是达到1.3万/㎡

紧接着，

2017年10月16日，碧桂园在临邑以425万/亩的价格取得瑞园路地块；

2017年11月24日，平原土拍，拍出461万/亩的高价；

2017年11月30日，禹城土地竞拍，拍出487万/亩的价格；

地价一波高过一波，也成为德州房价升高的助推剂；

楼市价格的高涨并非单方面的原因所造成，多种原因层层并合，内部货量紧缺及外来购房客户群体增多，造成了德州楼市“内忧外患”的局面，进而房价一波高过一波。

德州当下楼市现状

1、 开盘定价逐步趋于保守；

自2018年5月中旬，明诚雅居开盘，万达华府21#楼开盘，紧接着大业锦绣阳光城开盘，多个项目集中性的开盘，市场货量供应集中爆发，为中心城区干枯的货量解渴。

但此次的开盘定价已没有了2017年，各个项目争相涨价的现象出现，各个项目定价开始趋于保守，然而尽管如此，开盘效果也是不尽人意。

（欢迎点击公众号菜单栏小圈子-数据库，查看2018年5月中旬德州各项目开盘数据）

项目开盘过后，是长久的持销去化期；

紫御国都开盘前，更是打出首付10万，8400元/㎡起，到访直降500元/㎡的广告；

万达华府21#楼在开盘一个月后，22#楼方启动认筹；

2、 乱象丛生，鱼龙混杂

伴随房价的升高，城郊边缘各种小产权房借助价格优势开始宣传，同时，前期很多搁置的项目也起死回生，虽然当下楼市火爆，但其未来抗风险能力依旧值得警惕；

尤其某些部分不合规的小产权房，小产权房原本有一定的风险，再加上部分项目为期房，未来不确定的政策性因素，更是需要慎之又慎；

3、 客户承受力遭遇瓶颈

房价虽然没有上限，但是客户的承受力是有限的，在三四线的德州，人均收入在3000-4000元/月之间，除了首付的重压之外，贷款按揭每月的还款，也成为了家庭不小的压力；

以110㎡的房子为例，按照中心城区一般房子9000元/㎡计算，首付30%，贷款30年，每个月需要还款3677元，对于一般的家庭，夫妻两个人合计收入7000元/月，除去平时的衣、食、行、孩子上学等消费，3600元，压力可想而知。

（人均可支配收入=（家庭总收入- 交纳的所得税- 个人交纳的社会保障支出- 记帐补贴）/家庭人口）

4、 地王土拍刺激性降低

在2017年，土拍对于德州楼市的刺激性是十分的明显。

2017年9月份，刁李贵的土拍，临邑碧桂园土拍，是地王对德州楼市刺激性的顶峰；

部分项目在2个月的时间内，暴涨1000元/㎡

而伴随德州各个县市区地王出现频率的增多，人们对地王也逐渐习以为常，地王对楼市的刺激性大大降低；

以最近禹城511万/亩的土拍为例，已经没有了以往地王出现对德州楼市的刺激性，更多的是人们对地王开始理性看待；

5、 购房者趋于理性

伴随房价的升高，购房者对于买房逐步趋于理性，由于个人承受能力，观望情绪再次高涨；

对于所意向的项目，通过各种渠道进行信息的获取，多方面多角度的了解项目信息；

对于100万左右的人生开支，慎之又慎；

德州楼市未来市场预判

1、 土地市场

伴随市场购房热度的降温，德州土地市场也逐步褪去过去火热的局面，临邑土拍起始价成交，陵城区土拍330万/亩成交，乐陵土拍起始价成交；

伴随地价的升高，本地小房企在土拍中出现的频率越来越低；

在部分县市区土拍中，更是限制了“参与企业须为房地产行业前20强”的条件，将本地房企度之门外；

未来德州各个县市区土拍中，300万/亩的起始价将成为常态，起始价的提高，让本地房企望而生叹；

而中心城区在2018年上半年，无土地成交，对货量紧缺的楼市又是一个考验，众多品牌房企对中心城区土拍，虎视眈眈，对于本地大部分房企只能望而生畏。

但无论是600万/亩，800万/亩也好，还是1000万/亩也好，所能对楼市的刺激程度都将远远低于2017年500万/亩对德州楼市的刺激；

伴随土拍在单价、总价以及竞拍条件的日益严格，本地小开发商企业拿地将愈加艰难；除了在资金方面的劣势外，更多的县市区将对土拍限制条件，例如乐陵、武城明确要求土地竞拍参与企业为全国前20强；

2、 市场成交量减少

在房地产行业，房价与市场去化量是成反比的，伴随房价的升高，能够承受起房价的购房者愈加减少，市场在售项目的到访量虽不减，但成交量却迅速的下滑；

当然，并非市场需求量降低，而是客户承受力不足，如同每个人都想要苹果手机，奔驰车，但是某些人的经济条件是承受不起的，房子对于大部分人成为了奢侈品。

3、 市场货量愈加紧缺

前边说过，自2014年开始，德州中心城区土地供应量急剧下跌，市场新鲜血液供应不足，原本2018年可以供货的项目大部分集中于上半年已供货。

剩下的项目多因规划审批、工程进度、资金问题而迟迟不能推动的项目，多因不确定因素，说快也快，说慢也慢；也许两个月内就能推货销售，也许半年也难以推进；

2018年，下半年，德州楼市货量真的进入短缺的时代；

货量短缺，供不应求，在某种程度上也将会推动房价的上涨，但幅度将会大打折扣；

购房者看房，听到的更多的将是，暂时没有房子；

能够销售的，也是交房时间愈加延迟，更多项目交房时间将在2020年以后，交房时间的延长，风险也将随之加大；

房价的涨与跌对于不同的人有不同的口径，我们所常说的下跌是从9000元/㎡跌到8500元/㎡，这种情况的出现少之又少，就算真的跌了,我想也没人会买了,房价的下跌或许会造成整个经济的动荡。

当下的房地产市场，房价不涨或者涨幅较低，对于高杠杆的房地产企业来说，也将是一个非常严峻的考验；房价的涨幅只有跑赢通货膨胀和融资成本，剩下的才是真正的涨幅。

而我所常说的房价下跌，针对的是涨幅的下跌。

可以用我们高中学到的物理中速度和加速度的原理来解释。

速度在增加，但是加速度却降低了；房价还在涨，但是涨幅降低了。

经历一年的火爆，德州楼市终于稍有降温，过去的种种营销手段又重出江湖，派单、拓客、美女、名车、盛宴……

小房最近接到售楼处推销电话也越来越多。

在嘚啵嘚的交流群里，也有不同的人对德州房价有不同的观点，部分人从经济发展、通货膨胀的角度说，德州房价并不贵。

的确，社会经济在高速发展，人们收入、生活水平以及其他的消费品价格也在提高，用我们德州的特产，德州扒鸡举个例子（就扒鸡美食城那种散装的，那种要好吃一些）

5年前,德州1平米房价相当于160只德州扒鸡的价格，而到现在,德州1平米房价同样约等于160只德州扒鸡的价格。

这么一算，嗯，房价涨幅的确是不高。

但是，扒鸡吃不起德州牌的，我可以买乡盛、永盛斋、李记、王记的；扒鸡可以找到便宜的，但是在市区买房子，找到低价的却很难了。除非小产权的，但那如同没有卫生许可证的扒鸡，你敢吃么？

额，也许真饿了，就管不了那么多了。

过去，我们期盼的是，房价什么时候能降，

后来，我们期盼的是，房价什么时候能够不涨了。

现在，我们期盼的是，房价涨点就涨点，别再猛涨就好了。

德州楼市升温、房价高涨始于2017年万达华府开盘，终于2018年万达华府开盘。

潮水退去，你才知道是谁在裸泳！

番外篇：

看到本文的朋友，也不要抱有房价下跌的期望，刚需购房能早买就早买；

投资的小伙伴，收收手吧。