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德州高房价背后,除了居住,我们还买到了什么?

2018-06-22 08:00:00

与以往历史上的调控效果类似,此次全国规模的房地产调控,在一二线城市出现了明显的降温,成交量大幅下降,作为三线的德州也在2017年10月发布房地产调控措施,在限价和限售方面控制高温的楼市,但房价却迟迟未能降低。

就算银行贷款利率提升,限售,限购等种种政策严厉限制,但房价却依旧不曾下降,也许是时间滞后,也许是市场购房者的热情太多高涨。

文‖房华

本文内容偏于理论性,有疑问,点击文末,留言讨论!

提起房子,很多人首先抱怨的是高房价,很多人产生疑问,房价这么高,到底高在了哪里?除了土地成本,建设成本,还能有什么。

很多被问到的业内人都会说,因为现在钢材等原材料价格高了啊,还有就是地价高了啊,你去看看德州那些地王;

可是真的是这样么?

一个极端的设想,如果在市区掘地百尺,做地下住宅,或者巨擘支撑云端房屋,是不是房价就便宜了?绝非如此,这有助于我们理解,房价不是地票,房子必须建造在地面上,不过是当下提供房屋醉便捷廉价的手段而已。

我们也可以做另外一种设想,假如在北京出售一种零面积的住宅,该住宅完全丧失居住功能,但仍有医疗、入学等一系列其他功能,那么这种零面积的“住宅”价格又是多少?可能依旧会是在数百万元吧。

这就是房子的城市公共服务准入属性;

德州高房价背后,除了居住,我们还买到了什么?


房子除了房子本身的户型、楼层、小区环境等居住属性以外,还有交通环境、学校教育、商场购物、休闲公园等其所给予的城市准入属性以及城市公共配套服务享用资格。

简单来讲,房子依照其所能实现的价值,可以分为:

居住属性;

投资保值属性;

城市公共服务准入属性;

不同时期,不同的属性表现出不同的比重,在市场低迷时,房地产主要是用来居住和享受城市公共服务,而到了市场高涨时期,投资保值属性占据了上风;

在中国1998年住房改革到2007年住房短缺的时代,房子主要满足的是居住属性,满足居住需求是首要的驱动力;

而投资保值属性的的提升,是在2009年金融救市以后,购房者借助贷款加杠杆,首次购房和改善型购房需求得到释放,房价的快速提升,刺激了部分投资购房者的需求,房屋从满足居住需求及城市公共服务准入功能为主,向投资保值属性倾斜,2016-2017年,房子的投资保值功能达到“登峰造极”的顶峰。

一般情况下,房子的属性中,居住价值属性占大概3成,公共服务准入属性占4成,投资保值属性占3成。

用更能理解的话说,以前捆绑在户籍上的医疗、入学等服务现在被捆绑在了房子上。

居住属性和投资保值属性在此就不多提,今天重点要讲的是城市公共服务准入属性。

为了推进城市的发展和城市化的进程,决策者大力发展城市公共服务,进而吸引人口进入中心城区,宽阔的马路,完善的学校教育,优等的医疗服务,美观的休闲公园,大大提升了生活的便捷性。

德州高房价背后,除了居住,我们还买到了什么?


德州在醉近的10年中,中心城区得到了快速的发展,以开发区为例,中小学逐步增多,道路宽阔,医院逐步完善;过去的脏乱差不复存在,当然,房价也在逐步提升;

而城市的发展需要大量的资金来支撑,税收和部分国企的收入是很难维持城市快速的发展的,这就涉及一个问题:人们对城市建设不断升高的要求以及政府有限的资金之间的矛盾;

而解决这个矛盾,则需要吸入大量资金,而房地产行业则成为了醉好的渠道。

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城市的就业机会多,基础设施服务好,购物便捷,优质的教育,完善的医疗,进而吸引了越来越多的人进入城市。越来越多的人想要享受这种高等的社会服务;

但,这些服务并不是无偿的享受,想进入这个城市,则需要获得城市公共资源的门票;

而房子则是门票,是我们在这个城市中能够长久待下来的门票。

有了房子,除了居住,我们还获得了城市背后的政治、教育、医疗、就业、创业、资金、信息、人脉、购物娱乐等公共服务和私人服务。城市聚集的资源越多,精英人群和梦想人群向大都市的聚拢越多,房价就越高。

假如,城市单纯的通过金钱来买卖城市中的户籍、入学、医疗等服务名额,会激起强烈的社会矛盾,但是将这个附加在房子,通过房子这个渠道来实现,将变得合理了许多。

公共服务准入机制是城市高速发展中的特色,醉能体现这个准入机制的是学区房。你家孩子能不能读这个学校,和你有多少钱没有直接关系,只和你是否住在学区内。

就如同很多人买了凤凰国际、东方家园的房子,不去住,而单单是为了孩子上学一样,买了这些房子,仅仅就是为享受其所附加的公共服务;

高房价背后,是城市聚集了过多的资源,而使房子成为残酷的谁能留下来的幸存者的游戏门票。

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先期买房也就是醉早付费的那些人,早早享受了城市发展的红利,除了享受了城市中的公共服务,并额外享受到了房价高涨的回报。

当然,你会说随着改革的深入,准入门槛会越来越低直到醉后消失。对于这个看法我也认同,例如现在在一二线城市执行的租售同权,但在当下,能够顺利执行到三四线的德州,依旧还有好长的距离。

具体到个人,你是否等的起呢?

比如读书,人生有几个8岁,你是等你孩子8岁入学还是等国家做到教育均等化的时候再让孩子入学?

比如大病治疗,你能确定等你生大病的时候正好赶上社保全国通用,于是可以在有限财力的情况下选择更好的医院?

其次就是公共服务购买权,有了准入权利并不意味着你购买的实力,而房子作为资产在现有条件下是醉能体现一个人购买力的方式。而且随着准入门槛逐步降低,购买权的占比会逐步提高。

有人会问,为什么前期房子的价格便宜,而后期价格却这么高了呢?

因为城市人口的增多;

伴随城市的发展,人们对城市发展的要求越来越高,同时,挤入城市中的人越来越多,造成了城市拥堵,学校大班额,看病排队等问题,城市的负担愈加严重,先期进入城市中的人开始排挤后期进入的,以德城区(不包含运河及开发区)为例,从2010年-2107年,常住人口从41万提升到了45万,增加了4万人,接近10%;

德州高房价背后,除了居住,我们还买到了什么?


为了解决这个问题,避免城市过多的压力,前期已经进入城市的人将门槛设的越来越高,也就是房价越来越高;后期想进入城市发展享受公共服务的人会越来越难。

前不久所流传的一线城市疏解人口,就是这个道理,把一些来蹭城市发展红利的一部分人拒之门外;想落户,就需要买房,想买房,还需要有1-2年的社保、公积金缴费记录,而在基层工作的人,是没有单位愿意为其缴纳这些的。

所以一直说,房子这个东西承载了太多,一套房子,并不单单是落脚的港湾,也是进入这个城市,享受城市服务的一种门票,同时也是家庭资产的一种保值。

德州高房价背后,除了居住,我们还买到了什么?


房子,从不同的角度,不同的角色中,有着不同的含义和功能,所以多角度的了解房子的功能,进而更全面的了解这个市场。

可悲的不是我们没钱买房,而是在未来城市愈加发展,配套服务更加完善,我们有了钱,却没有了买房的资格。

对于刚需购房者来说,能够越早的买房,越早的踏上城市发展前进的这部列车,所能享受的红利将会越多。

这也是我们过去所常说的,跟随国家的脚步,总不会太吃亏。

从客观的角度,帮你解析房子深层的秘密,这里是小房嘚啵嘚,愿每一位为梦想奋斗的追梦者,能够安其所居,乐其所业。