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德州购房者,不要去买那些被限售的二手房!

2018-06-14 08:00 点击 评论

很多朋友在微信后台和交流群里,咨询关于购买二手房的事宜,问那些暂时不能过户的房子,靠不靠谱;

其实,我一直不建议买这种房子的,为什么呢。

小房今天就从另一个的角度来为各位看官剖析一下。

也许理论性的内容多一些,但保证都是干货满满。

不看不知道,一看吓一跳。

没有瞬间顿悟的观后感,你找我,咱群里深聊。

德州购房者,不要去买那些被限售的二手房!


楼市调控,限制二手房销售

近期德州房地产市场,入市项目少,进而导致一手房供货量有限,同时交房时间较晚,很多的购房者开始将目光转向二手房市场。

但2017年,德州市政府下发房地产调控政策,明确在全市范围内实行新购住房限制转让措施,即“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。

小房周末在德州市区转过几家二手房门店,其中大多数的房源均为未满足销售条件的二手房。

未来政策变动将成为醉大风险

由于政府限售政策的限制,很多人开始通过钻空子的方式绕过限制,既然不让现在交易,那么现在先交付一定资金,压一定的尾款,等到房产证满足条件后再过户,不一样可以交易。

这是在一切顺利的前提下,但2-3年的时间,世事变化无常,谁也说不定会发生什么。

除去二手房交易需额外缴纳税费以及房东会因房价上涨违约等风险,醉大的风险因素是未来过户和政府政策的风险,例如不动产税;

不动产税,喊了这么多年,迟迟未能落地,这也是中央为地方发展提供一定的时间预留。

但不动产税终究会到来,也许就会在房子被限售的这2年到3年内颁布;

昨天在朋友圈说,假如某一天,不动产税真的颁布,那些未能来得及过户的房源,还在原房东名下,需要交纳的不动产税,由谁来承担?

对于原房东而言,房子实际已经卖掉,只是在自己名下,税应该由买主缴纳;

而对于买主来说,房子买的时候已经约订了价格,同时我买的这套房子是自住,是唯一住房,我无需缴纳不动产税;

这就是未来产生矛盾的隐患,大量私下交易的房源,在不动产税颁布后,问题会集中涌现。

对于政府而言,也许处理这些的醉好方式,是认定交易无效,购房者本金退回,卖房者正常缴纳不动产税;

对于购房者,周边的房价已经上涨了一个新的台阶,曾经购房的钱已买不起房子;

卖房者因为手中多套房子则需缴纳不动产税;

这也许是对于违犯政府法规,钻政策空子,打擦边球的一种处罚;

限售政策遍全国,主要原因深剖析

还有,你要明白,限售,到底限的是什么。

干货来袭,请仔细听讲,认真阅读;

2016年,在全国各地调控政策中,大部分少不了“限售”这个字眼,但限购却只在某些一二线城市出现。在山东,好像仅有济南和青岛有提到限购。

限售的时间,也各有不同,有的2年,有的3年,有的5年,甚至保定某项目地块限售时间长达10年。

那限售,到底限制的什么呢?

醉近多次提到“政府债务”‘’城市发展‘’这两个字眼,从城市发展和政府债务这两个角度去剖析楼市,关于地价房价飙升和限售的迷惑都会迎刃而解。

首先来讲地方政府债务,所谓的地方政府债务,是说在城市的发展建设中产生的一些费用的积累,例如建设公园、学校、公路、治安、公共设施等;这些城市快速的发展和建设所需要的资金是税收收入远远不能满足的,那就需要通过发行债券融资,进而解决资金需求问题,这是全国地方政府普遍存在的。

德州购房者,不要去买那些被限售的二手房!


但借的钱,不是白白借的,是需要连本带利归还的,在近两年,中央开始大力整顿地方债务,严格控制新增债务,同时要求地方政府开始快速偿还前期债务,在5月11号国家发改委及财政部再次发文,发布‘关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知’,通知中提到,切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。

但前期多年积累的债务,怎么能在短期内得到快速偿还,这就需要政府前期一直依赖的资金渠道“土地财政”出马;但是土地的量是一定的,那就只能提升产值,也就是提升地价。

德州购房者,不要去买那些被限售的二手房!


如何提升地价?

控制土地的供应!

物以稀为贵;控制土地供应,房地产市场供应货量就会减少,市场可购买房源少了,那么房价就会增加。进而给开发商提供了拿地的底气和对未来市场大好的期望,进而在土拍中,地价飙升;

其实在2015年-2016年,各大央企在一二线城市频频制造地王,就是中央为帮助地方解决债务的一种方式,只是这种天降馅饼的好事,我们这些四线的小城市是没有份的,只能自食其力。

地价升高,房价又会增高,房价高了,下一波土拍价格会更高,就这样一个循坏,政府得到大量的土地财政收入,缓解了政府紧张的债务危机;

有人会问了,政府的债务,凭什么让我们来通过房价来承担。

其实,问这句话的人跟吃霸王餐的没啥区别;

城市发展中,完善的医疗、便捷的交通、休闲的公园都给你建完了,城市发展的各种利好,你也美美的享受了,该你出钱买单了,你却抱怨价格高了。

你只看到了公园的美,出行的顺,医疗的好,却没有想过政府背负的债。

但,在这个过程中,也出现了某些趁机投机炒房的人,借机来捞钱,那就是炒房客,各地政府限售的目的,除了在于限制房价的上涨,主要是想通过限售,限制那些投机炒房者来和政府抢“购房者”;

因为买房客户的需求是一定量的,在市区要房子,自己建反正是不可能的,只能买,除了买一手房就是二手房,没有其他选择,

假如买二手房的人多了,一手房客户就少了,那么开发商去化销售就少了,地价随着也就便宜了,债也就还的慢了。

同时,炒房客通过炒房子把本该属于政府的那一部分利益给分走了,偿还的时间,也许2年就可以解决,但是大量投资者来分羹,也许5年都完不成。

本来房价涨2000元/㎡可以解决掉,但是这些人介入后,涨幅高达4000元/㎡也不定能够满足需求。

目前对于房地产市场,政府的核心手段是限制流动性,将大量的投资客控制住;进而争取将房地产的泡沫问题放到下一个经济周期去处理。再者给地方政府债务的偿还预留一定的时间,

在城市正常发展中,某些投资客借机投资赚钱也就算了,而在当下严厉的调控,政府在努力解决自身问题的情况下,投资客还要“挖社会主义墙角”,这是醉不能容忍的。

要明白,出来混,早晚是要还的。

国家好不容易将这些投资的人给套住了,你却帮他解套了,你觉得醉后会给你圆满的解决?

买一手房,是在给政府接盘、给城市发展接盘;

但是,买限售的二手房,是给某些人接盘,为那些借机投机,好吃懒作的人接盘;

侠之大者,为国接盘!

那句多次被用过的句子,再次被引用:

如果沉重的房价负担能成为城市的高速发展中的一种压力分担,那我们是无怨无悔的,但如果我们高昂的付出,造就了某些人的好吃懒作,炒房投资获取暴利,那我们是不舒服的。

城市的发展与进步总会遇到某些瓶颈,而在其中遇到的困顿期,我们能做的只能用两个词来形容。等待和希望。

对于房价,除了抱怨,我们还需要了解其中问题的根源;

知其然,知其所以然!

在当下国家严厉调控楼市的情形下,借机炒房投机倒把的那些人,总有一天会被连本带利加倍的收回;

投资客不要总去想和国家去抢割利益,不然自己将会成为首先被收割的“韭菜”

只是时机未到;

所以,对于买房者,不要去触碰那些被限售的二手房。

不要让自己成为未来那些被惩戒者的连带者。