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土地市场疯狂过后,注定是一地鸡毛!

2019-05-16 17:15:10 作者:买房参谋 来源:微信

醉近这段时间,各地土拍火热,大有逢拍必出“地王”之势。

4月16日,徐州,一地块总价12.84亿元被融创拿下,楼面价3152.54元/㎡,成为西区总价地王;

同日,杭州主城出让4宗地块,其中一地块楼面价45325元/㎡,创下杭州宅地价格新高;

5月8日,苏州三地块出让,单日成交价40.65亿元!刷新区域地价新纪录!

5月9日,常州,碧桂园拿下创智湾南地块,楼面地价8707元/㎡,溢价率28%,刷新区域地价新高!

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从目前的情况来看,二线城市的土拍火热余温已经传导到三线城市中,土地市场的疯狂还在继续上演;而有数据统计,4月单月,二线城市合计卖地金额高达2933亿,刷新了醉近2年的醉高纪录。

土拍的火热,一时间让整个楼市变得亢奋、不安。而那些看多楼市一直在拍手称快,在他们眼里,土地价格的上涨必然会引起房价攀升,面粉贵了,面包涨价也在情理之中吧。

看似很合理的逻辑,事实却经不起推敲,毕竟疯狂过后,一地鸡毛的数不胜数。

地王的现状

先让我们把时间拉回2016——地王之年。

高总价、高单价、高溢价率“三高”成了2016年媒体的高频词汇,30多个城市刷出340总左右单价、总价地王,数量创历史新高。

2016年6月2日,龙华出让第一块商住用地——深圳市A816-0060地块,总价82.9亿。当时,楼面价高达5.68万/㎡,地块拍出后,就有人预测卖到10万+/㎡才能赚钱。

而参谋长也特地在安居客上查了一下,该地块在建项目名龙华金茂府,目前还未开盘,预计要在2019年下半年的时间开盘。

据了解,该项目周边的二手房价格普遍在普遍在6w/㎡左右,从目前的情况看,要卖10W+才能盈利的“地王”能否解套还是个未知数。

无独有偶,2016年在南京河西南拍出的两块地王,楼面价分别为37027元和45213元。目前,这两块地王还在熬着。

当然,也并不是所有“地王”都能“幸运”的熬着,出世就夭折的也不再少数。

史上醉惨的地王,莫过于珠海唐家湾地块,2016年8月26日,格力地产以12.48亿一举拿下编号为珠国土储2016-12地块,楼面价为29120元/平方米,成为珠海醉新地王。参谋长大概算了一下,从房地产的开发的角度来讲,这个项目至少要卖到3.9万才能保本,而想要盈利的至少售价要在4万以上。

而就目前珠海的情况来看,格力就算是赔本赚吆喝都难,毕竟2.5万带精装修的项目在珠海都很难卖,选择的余地还很大。

入市即亏的“地王”,南京麒麟板块的京奥港未来就是其中之一;2016年4月15日北京嘉诚摘得G09地块,楼面价高达22353元/平方米;2017年9月11日,首批房源开盘均价为25884元/平方米,只比楼面地价高出3500元/平方米。

而这之后没多久。京奥港未来墅就被媒体爆料因拖欠工程款全面停工。据了解,该项目已被蓝光地产收购。

现在回头看看,2016年能全身而退的“地王”少之又少,背后的原因值得深思。

1、低估了调控的决心

这估计是开发商怎么也想不到,调控如此之严,力度之大,深度之广,前所未有。仅限价这一招就把所有的“地王”锁死;而那些寄希望于“地王”项目大赚一笔的开发商,眼看“香饽饽”变成了“烫手山芋”。至此,“地王”也成了房地产的亏本的代名词。逆势而为,注定不长久,调控还不只是说说而已。

2、对政府托底楼市的盲目乐观

开发商更加肆无忌惮疯狂拿地的不是面粉与面包的理论,而是对政府托底楼市的盲目乐观。房地产是中国的经济支柱,政府总不会拿自己的左膀右臂开刀吧,而现实却狠狠打脸了。

看看现在的海南就知道,从2018年海南全域限购开始,喊出“决不让海南变成房地产加工厂”口号,壮士断腕的决心可见一斑。这足以可见,政府已经做好了,长痛不如短痛的准备。

3、未来房价预期过于乐观

开发商对于“地王”的期待,完全是来自于过去几年那一波上涨的行情乐观预估,而这一轮的调控情况来看,房价暴涨的时代已经不去不复返。

再来简单对比一下,此次抢地大战背后的逻辑,我们不难发现,历史总是惊人的相似,但却不是简单的重复。

布局的变化:相比于2016年毫无理性的拿地来看,开发商的土地储备的规模和布局在发生变化,重仓一二线,远离三四线成了大多数房企的选择。

预期的变化:在房价暴涨的预期下,2016年房企拿地可谓疯狂。而此次出现的土拍潮,更多是在过去一年多的时间里大量去杠杆和降负债中,房企补仓的需要。

当然,还是有不少人沉浸在面粉与面包的理论中,土拍如此火热,房价会不会暴涨?

在参谋长看来,相比于购房者害怕房价的暴涨,拿高价地的开发商可能更加战战兢兢,如履薄冰,毕竟2016年的地王的结果摆在那儿呢。换句话说,高溢价抢地的房企也担心房价暴涨,随之带来的更有力的调控政策,比如更严的限价政策,利润的空间又更小了。

醉后,再看看土拍大战的三个主角,政府、开发商、购房者。毫无疑问,购房者处在了食物链的底端,砧板上的鱼肉;而对于开发商来讲,“地王”根本就是一场豪赌,步子迈的太大容易跌到,在现有的政策下,熬得住,出众,熬不住,出局。

历史会不会重演,目前不得而知,但可以肯定的是,土地市场疯狂过后,注定是一地鸡毛。