土地市场疯狂过后，注定是一地鸡毛！

2019-05-16 17:15:10 作者：买房参谋来源：微信

最近这段时间，各地土拍火热，大有逢拍必出“地王”之势。

4月16日，徐州，一地块总价12.84亿元被融创拿下，楼面价3152.54元/㎡，成为西区总价地王；

同日，杭州主城出让4宗地块，其中一地块楼面价45325元/㎡，创下杭州宅地价格新高；

5月8日，苏州三地块出让，单日成交价40.65亿元！刷新区域地价新纪录！

5月9日，常州，碧桂园拿下创智湾南地块，楼面地价8707元/㎡，溢价率28%，刷新区域地价新高！

......

从目前的情况来看，二线城市的土拍火热余温已经传导到三线城市中，土地市场的疯狂还在继续上演；而有数据统计，4月单月，二线城市合计卖地金额高达2933亿，刷新了最近2年的最高纪录。

土拍的火热，一时间让整个楼市变得亢奋、不安。而那些看多楼市一直在拍手称快，在他们眼里，土地价格的上涨必然会引起房价攀升，面粉贵了，面包涨价也在情理之中吧。

看似很合理的逻辑，事实却经不起推敲，毕竟疯狂过后，一地鸡毛的数不胜数。

地王的现状

先让我们把时间拉回2016——地王之年。

高总价、高单价、高溢价率“三高”成了2016年媒体的高频词汇，30多个城市刷出340总左右单价、总价地王，数量创历史新高。

2016年6月2日，龙华出让第一块商住用地——深圳市A816-0060地块，总价82.9亿。当时，楼面价高达5.68万/㎡，地块拍出后，就有人预测卖到10万+/㎡才能赚钱。

而参谋长也特地在安居客上查了一下，该地块在建项目名龙华金茂府，目前还未开盘，预计要在2019年下半年的时间开盘。

据了解，该项目周边的二手房价格普遍在普遍在6w/㎡左右，从目前的情况看，要卖10W+才能盈利的“地王”能否解套还是个未知数。

无独有偶，2016年在南京河西南拍出的两块地王，楼面价分别为37027元和45213元。目前，这两块地王还在熬着。

当然，也并不是所有“地王”都能“幸运”的熬着，出世就夭折的也不再少数。

史上最惨的地王，莫过于珠海唐家湾地块，2016年8月26日，格力地产以12.48亿一举拿下编号为珠国土储2016-12地块，楼面价为29120元/平方米，成为珠海最新地王。参谋长大概算了一下，从房地产的开发的角度来讲，这个项目至少要卖到3.9万才能保本，而想要盈利的至少售价要在4万以上。

而就目前珠海的情况来看，格力就算是赔本赚吆喝都难，毕竟2.5万带精装修的项目在珠海都很难卖，选择的余地还很大。

入市即亏的“地王”，南京麒麟板块的京奥港未来就是其中之一；2016年4月15日北京嘉诚摘得G09地块，楼面价高达22353元/平方米；2017年9月11日，首批房源开盘均价为25884元/平方米，只比楼面地价高出3500元/平方米。

而这之后没多久。京奥港未来墅就被媒体爆料因拖欠工程款全面停工。据了解，该项目已被蓝光地产收购。

现在回头看看，2016年能全身而退的“地王”少之又少，背后的原因值得深思。

1、低估了调控的决心

这估计是开发商怎么也想不到，调控如此之严，力度之大，深度之广，前所未有。仅限价这一招就把所有的“地王”锁死；而那些寄希望于“地王”项目大赚一笔的开发商，眼看“香饽饽”变成了“烫手山芋”。至此，“地王”也成了房地产的亏本的代名词。逆势而为，注定不长久，调控还不只是说说而已。

2、对政府托底楼市的盲目乐观

开发商更加肆无忌惮疯狂拿地的不是面粉与面包的理论，而是对政府托底楼市的盲目乐观。房地产是中国的经济支柱，政府总不会拿自己的左膀右臂开刀吧，而现实却狠狠打脸了。

看看现在的海南就知道，从2018年海南全域限购开始，喊出“决不让海南变成房地产加工厂”口号，壮士断腕的决心可见一斑。这足以可见，政府已经做好了，长痛不如短痛的准备。

3、未来房价预期过于乐观

开发商对于“地王”的期待，完全是来自于过去几年那一波上涨的行情乐观预估，而这一轮的调控情况来看，房价暴涨的时代已经不去不复返。

再来简单对比一下，此次抢地大战背后的逻辑，我们不难发现，历史总是惊人的相似，但却不是简单的重复。

布局的变化：相比于2016年毫无理性的拿地来看，开发商的土地储备的规模和布局在发生变化，重仓一二线，远离三四线成了大多数房企的选择。

预期的变化：在房价暴涨的预期下，2016年房企拿地可谓疯狂。而此次出现的土拍潮，更多是在过去一年多的时间里大量去杠杆和降负债中，房企补仓的需要。

当然，还是有不少人沉浸在面粉与面包的理论中，土拍如此火热，房价会不会暴涨？

在参谋长看来，相比于购房者害怕房价的暴涨，拿高价地的开发商可能更加战战兢兢，如履薄冰，毕竟2016年的地王的结果摆在那儿呢。换句话说，高溢价抢地的房企也担心房价暴涨，随之带来的更有力的调控政策，比如更严的限价政策，利润的空间又更小了。

最后，再看看土拍大战的三个主角，政府、开发商、购房者。毫无疑问，购房者处在了食物链的底端，砧板上的鱼肉；而对于开发商来讲，“地王”根本就是一场豪赌，步子迈的太大容易跌到，在现有的政策下，熬得住，出众，熬不住，出局。

历史会不会重演，目前不得而知，但可以肯定的是，土地市场疯狂过后，注定是一地鸡毛。

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