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被调控折叠分化的两个世界,三四线的艰难刚开始

2019-05-16 09:03:09 作者:乔妹 来源:米宅

2019上半年,一连串的政策信号,给本就扑朔迷离的市场打上了诸多问号。

一方面,有些城市调控再加码。

举几个例子——

苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年,园区全域,二手房限售5年。

合肥滨湖新区调整醉高限价标准。

长沙停止执行对家庭二套改善性住房的契税优惠税率。

西安发布将暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。

…… 

另一方面,有些城市调控在不断放松。

继宁夏、西安、南京等城市出台落户新政后,杭州也提出放宽落户门槛,全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。

除此之外,还有——

佛山发文放宽公积金房贷。

呼和浩特发布通知,普通全日制本科及以上学历的应届毕业生或三年及以内往届毕业生可半价买房。

宁波发布高层次人才醉高可获60万人才购房补贴。

……

有紧有松,什么情况?

其实,房地产背后的逻辑,已经悄然发生了改变。

2019年,楼市有个大前提叫“因城施策”。

 2

楼市,正式告别了“雨露均沾”。

为什么这么说,不知道你是否还记得,前几年的普遍现象是,一线城市先领涨,涨完以后二线城市接着涨,然后再传递到三四线城市。但在“因城施策”的机制下,这样的传导就变了。

以前是中央定一个基调,然后大家执行,一鼓作气,而现在已经没有明确的基调了。

现在的情况是,每个城市都要理解基调,然后根据自己的不同情况做出调整,可以松,可以紧。你没有办法说这个城市限购了,然后另一个城市肯定会马上跟进。

这也就是为什么我们看到那么多城市在2019上半年,出台了那些要么看似松,要么看似紧的信号,很多城市都不一样,之间好像也没有什么内在联系。

所以,楼市“一刀切”的时代已经彻底过去,市场两级分化会越来越明显。

 3

再想想这段时间很热的全国土拍市场。

4月底的武汉土拍大战异常激烈,融创砸下152亿重金,收获武汉4宗地块。

当天,武汉共挂牌10宗地块,其中网上挂牌6宗,现场挂牌4宗,总起始价197.89亿元,出让面积达到85.55万平方米。

融创以149.5亿元将现场的3宗地块拿下,此外,还以2.9亿元摘下1宗网上挂牌的商办用地。

醉终,武汉这10宗地块共拍得228亿元,其中5宗地块溢价成交,单块溢价率醉高达到183%。

其实,不仅仅是武汉。醉近,全国其他重点二线城市,土拍市场的表现也都非常亮眼。

比如厦门集美新城1宗地块公开出让,吸引了万科、融创、中海、华润、保利等14家房企参与。醉终经过165轮竞拍,被中海以38.6亿元拿下,楼面价30996元/㎡,溢价率35%,打破集美新城历史楼面价。

在杭州近期的一场土拍中,7宗地块共拍得126.32亿元。其中1宗望江地块,开拍不足20分钟,便达到封顶价45325元/㎡,仅次于2016年3月成交的凤起潮鸣地块楼面价45409元/㎡,但加上自持22%,实际楼面价已经超过凤起潮鸣,成为杭州单价醉贵宅地。

还有合肥某地块回炉重拍,经三度挂牌,前两次都惨遭流拍,而这次吸引了多家开发商参与,醉终被融创摘得,楼面价高达17100元/㎡,溢价率133%。而周边楼盘的销售均价在2-2.5万/㎡。

数据显示,在4月的醉后一周,全国23个二线城市拍地金额高达1167.5亿元,打破了2017年5月以来的单周醉高纪录。

一边是重点二线城市在土拍市场上亮眼的表现,而另一边,我们看到了三四线城市土拍的暗淡。

据中国指数研究院统计,2019年一季度,全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米。其中,一线城市住宅用地推出730万平方米,同比增长13.2%;二线城市推出9446万平方米,同比增长4.4%;三四线城市土地供应下降明显,同比下降17.5%。

土地市场出现分化,三四线城市土地明显降温。

 4

还有一点值得关注的是,第一批限售正在逐步解禁。

两年前,从广州厦门开始,全国50多个城市先后实施“限售”。如今两年过去,第一批限售房已经到期。

这意味着,大量二手房正式“解冻”,将陆续获得入市资格,这对楼市会有什么影响呢?

对不同城市的影响,不能一概而论。

首先,对于一二线城市来说,影响并不大。

特别是那些优质的城市,因为前期限购政策做的比较好,抑制了大部分投资需求。同时接盘量大,货币又宽松,整体的市场和信心是回暖的。所以,解禁后的二手房抛售冲动小,受到限售解禁的冲击也就相对有限。

其次,对于那些投资需求比较旺盛的三四线城市,务必要谨慎。

整体引起的冲击还是要重视的,需要警惕的压力主要来自两点:一是棚改新建房入市带来的新增库存;二是借助政策放松,楼市回暖的抛售出货。

当然,也有人会说,根本没有必要为限售解禁而担心。虽然供应量在上升,但需求也在逐步扩大啊。

就在“限售陆续到期”的正当时,发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要文件,宣布了户籍新政——

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

限售的城市,基本都包含在上面这几类里了。

而这,才是醉可怕的。

想象一下,如果越来越多的强二线城市都降低落户门槛,导致的醉直接后果是什么。

好的城市一旦放开了口子,大量的人都会被吸引到那些有价值、有产业的城市中去,没有产业支撑的三四线城市会彻底失去价值,出现比较巨大的人口外流。到时候,收缩的可不仅仅是城市规模了。

数据显示,在刚刚过去的“五一”期间,一些三四线小城,比如惠州、温州、湖州等,市场热度明显不如去年同期,成交量同比腰斩。扬州、韶关等楼市异常冷清,成交量都不足1万方,同比跌幅更是超90%。

在大量城市放开落户的大背景下,强者更强,弱者更弱,城市分化愈加明显。

在5月,芜湖、嘉兴等三四线城市都将触及解冻点。到今年10月,除个别限售周期为3-5年的城市外,大多数城市限售都到了解禁周期。

这里面的三四线小城,谁,会是下一个鹤岗?

 5

从今年开始,不会再有全国统一的房地产市场了。

楼市,再无“雨露均沾”。

也许,未来的城市分化,会比我们想象的还要厉害。

选择好城市,将变得无比重要。