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盘点德州自2010年,近8年以来地王项目!

2018-05-02 08:00:00

「嘚啵嘚」盘点德州自2010年,近8年以来地王项目!

2017年,对于德州楼市的关键词,除了房价暴涨,再个就是地王频现。

首先是刁李贵地块达到536万/亩,接着便是碧桂园以400万/亩的价格取得临邑瑞园路地块。

再接着,便是平原琵琶湾地块,以461万/亩的价格被平原本地企业所取得。

紧接着便是宁津德百广场西侧地块以355万/亩被德百地产所取得。

地王频现,地价节节升高的时代,房价也在一波一波的水涨船高。

房价成为政府以及购房者不愿意触碰的伤疤。

其实,地王每年都会有,由于过去信息的封闭,传递渠道的单一,人们对“地王”这一字眼相对比较模糊,以往的地王大部分以个例现象的出现,多为老城区核心区位的地块,在定位、概念、功能和意义等方面被赋予了特殊的含义,例如百脑汇地块、凤凰国际地块、农校地块等。但当下地王却只能在价格上让人们唏嘘不已;

房地产行业土地的成本逐步在超越房地产建安的成本。

为了更全面的让大家了解德州的地王史,小房就为大家盘点一下德州中心城区近8年的地王。

在盘点前,先给各位看官做两个名词解释。

容积率,简单来讲,就是来评判小区建筑密度的一个数据,计算方式一般为某项目所能建的地上建筑面积除以小区的占地面积。很多人在微信留言会说,地价再贵,开发商能盖20多层,那就是地价除以20,合到楼价里才多少啊。

其实并非这样,在土地拍卖前,规划局已经将容积率定死,德州的容积率一般为2.5-3之间,也就是说小区占地10万㎡,那么最多盖30万㎡的房子;

楼面价,就是房价中的土地成本,假如土地价格是300万/亩,那么土地价格就是4500元/㎡,如果地块容积率为3,那么需要再除以3的容积率,合到每平米房子里土地成本便是1500元/㎡。

评判地王,除去每亩单价以外,再者便是地块的容积率,这决定着开发商在所购买的地块能够建造多少房子。

1、2010年地王

2010年2月份,德州天衢路和德兴路交界口西南侧地块竞拍,德州天翔置业最终以309万/亩的价格竞得,也就是现在的天衢名郡小区及天翔大厦。

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地块规划地上容积率为6,折合楼面价仅为772元/㎡;

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紧接着,当年10月份,美食城东侧老卫校地块拍卖,最终扒鸡集团下属地产公司锦绣苑房地产以329万/亩的价格取得,折合楼面价2058元/㎡,在当时德州中心城区房价仅为4000元/㎡左右;再次刷新2010年德州土地价格,成为当年地王。

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地块后期开发为现在的凤凰国际,其由六栋建筑物组成,集住宅、LOFT居住办公、酒店式公寓、商业为一体的综合性项目。

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2、2011年地王

2011年的地王依旧在老城区,现解放路东侧,共青团路北侧地块,贵都花园一期南侧,2011年11月,贵都房地产开发公司以502万/亩的价格取得,成为德州当时前所未有的地价之王,其容积率为5,折合楼面价1508元;

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3、2012年地王

2012年的地王,如果按每亩单价来说,也是迄今为止的每亩单价最高的地块,其每亩单价达到1018万/亩;但由于其较高的容积率,在楼面价上,要低很多,折合仅为1910元/㎡;

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这个地块便是当前的百脑汇帝堡,也就是之前的老市委党校;

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此地块由蓝天集团开发建设,蓝天集团是台湾50强企业之一,以笔记本型电脑、键盘、电源供应器等IT相关产品的研发和生产为主营业务。

德州百脑汇资讯广场项目是台湾蓝天集团在德州市开发的一个集写字楼、电子信息产品、综合商场、居住、休闲娱乐等功能于一体的综合商业地产项目。该项目总投资3亿美元。

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4、2013年地王

2013年,由于全国房地产市场开始进入寒冬,德州土地市场也相对比较平稳,地价保持在200万/亩左右的价格,未再出现地王地块。

5、2014年地王

2014年的地王,依旧在老城区,

2月初,位于东地大街与共青团路交界口的现大东关颐景园地块;被本地老房企宝林置业以370万/亩的价格拿下,开发了现在的大东关颐景园。

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宝林·大东关·颐景园项目位于德州市东地路与共青团路交汇处,建筑风格为新风中式建筑。整个项目总占地约118亩,总建面积约35万平米,容积率3.46,项目建筑规划15栋高层、3栋电梯洋房、1栋多层、1栋25层写字楼及沿街底商。

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整个项目沿东地路共分为东西A、B两个地块,其中东地路东侧地块已开发完毕并交房,东地路西侧(现其施工单位板房所在地)迟迟未动工开发。

紧接着在8月份,交通集团旗下地产公司东方御越置业有限公司以420万/亩的价格取得堤岭北侧地块,再次刷新2014年德州地价。东方御越庄园地块容积率高达5.4,也是德州为数不多的高容积率小区;

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6、2015年地王

2015年的德州地王——罗南胡同地块,鲜为人知,在拿地后迟迟未能动工的尴尬地块,地块位于天衢路与湖滨路交界口西北角,由德州中城投资置业以330万/亩的价格取得,地块四周均为已建成小区,地块位于中间;给施工造成了较大影响。

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7、2016年地王

2016年的地王开始受到众多的关注,八里庄西侧地块,网络时代,信息流通的快速性,此次土拍的信息被大部分人所熟知。

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从180万/亩的价格,经过904轮的竞拍(这也是截止到现在德州土地竞拍轮数最多的一次竞拍),最终,津德利商贸公司以372万/亩的价格竞得,楼面价达到1994元/㎡。摘得2016年地王贵冠。

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8、2017年地王

2017年的德州地王在此不必赘述,中梁地产经过660多轮的竞拍,最终取得刁李贵南侧地块。

地块楼面价达到3480元/㎡。成为德州2017年地王,也是德州迄今为止楼面价最高的地块。

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从2010年到2018年,每年都会有不同形式的地王,而德州地王地块也在逐渐从老城区向高铁新区迈进。

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当下的楼市已经很难从商业逻辑的角度去解释市场的变化;

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文章开头说过,2017年,德州地王现象开始成为常态化,一波接起一波,不仅仅中心城区,更多的县市区地价开始高升,地王频出,甚至有超越中心城区的趋势;

德州地价的高升从一定程度上推动了商品房在价格上更加快速的“豪宅化”,刚需客户“望房兴叹”;改善类客户也开始保持观望。

作为一个地产从业者,对当下的德州房价也觉得不可思议。

房子从建造到流通,历经不同的市场环境;从政府手中竞拍拿地到开发商,再从开发商到个人,再从个人到个人,其中经历了拍卖机制和市场机制;

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市场机制,在这个机制下形成的价格是市场价,由供需关系所决定;

而拍卖机制,负责保证能够选出对拍卖品价格期望度最高的买家。那么,在这个机制下形成的拍卖价是由什么决定的呢?是竞拍者的期望,也就是开发商们的希望和预期,而预期是最不可控的。

回望过去,才能更客观的看待当下,地王每年都会有,只是每一年的地王对楼市有着不同的含义,过去人们对地王项目,是一种期待,期待其对城市发展的推动和城市居住标准重新树立的标杆;期待其在配套的完善、生活的便捷、身份的象征。

而2017年的地王,让我们期待的又是什么呢?

希望除了品牌开发商、城市发展趋势等虚幻的包装外,能够让人们刷新对德州这个城市居住的认知;

而不是仅仅刷新人们对德州房价的想象力。

地王这个词语,从过去的褒义词,到了现在却变为了贬义词,正如同当下众多富豪逃避“首富”这个字眼。


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