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4月融资总额下滑背后:房企一手拿地一手拿钱

2019-05-14 08:56:24 作者:德州房产
房企融资结构已发生变化。融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。

21世纪经济报道

房企融资结构已发生变化。融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。

就在苏州土拍出现过热、二手房市场火爆、房企与购房者信心回潮的时候,苏州市政府在5月11日晚间出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。根据意见,即日起,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。

苏州只是一个行业风向标。房企近期融资的积极性在提升。同比来看,2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。同策研究院统计数据显示,2019年1-4月,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1-4月2666.08亿元,多出545.63亿元,同比上涨20.46%。

房企资金面的缓解直接体现在土地市场上,近期,以二线城市为主的土地市场回暖明显,四月成房企拿地井喷期,又见房企疯狂拿地,据统计2019年1-4月,累计超过28家企业拿地过百亿,同比2018年只有24家,2017年同期只有18家。

另一方面,来自同策研究院的研报显示,从2019年第一季度融资情况看,40家房企融资规模波动较大,继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后,4月房企融资金额又有所回落。

同策研究院首席分析师张宏伟指出,4月房企融资的一个明显变化是——债权融资方式融资金额在上月到达顶峰后呈回落趋势:除发行公司债外,其余债权融资方式额度均有所下降。大额度资金来自海外,境内融资形势依旧不够明朗。他认为,4月473.13亿元公司债中,有459.23亿元来自于境外融资,由此可见,境内融资并不容易。当传统方式融资困难的时候,各大房企要努力突破资金来源的宽度与广度,力求融资方式的多元化与创新性。

4月股权融资上升

值得关注的是,4月房企融资已发生结构性变化。除公司债外,房企们的债权融资方式融资额度均大幅减少,但股权融资绝对值占比双升。4月房企股权融资总额为65.54亿元,占总融资金额比重为8.70%,环比上涨67.81%。

同策研究院监测的40家典型上市房企,在4月完成融资金额折合人民币共计753.62亿元,环比上月大幅下跌26.42%。其中债权融资额为688.09亿元,占房企融资总量的91.30%,环比下跌30.15%(3月债权融资总额958.15亿元)。其中发行公司债(473.13亿元,占比62.78%)、其他债权融资(107.43亿元,占比14.25%)、信托贷款(75.33亿元,占比10.00%)、境内银行贷款(32.21亿元,占比4.27%),中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。股权融资总额为65.54亿元(3月股权融资总额39.05亿元)。

股权融资方面,4月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。本月,境内再融资金额为9.29亿元,占融资金额的1.23%,为泰禾集团旗下子公司股份转让。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为56.25亿元,占比7.46%,除越秀地产58.86亿元的股票增发,其余皆为部分房企的股票期权计划。一名业内人士指出,一般而言,不到迫不得已,房企不会选择做股权融资。

从融资成本也可见房企融资需求并未下降。来自克尔瑞研究中心的数据显示,4月份房企发债融资成本为8.23%,环比上升2.20个百分点。其中境外债券融资成本环比提高了2.18个百分点至9.05%,主要是由于一些发行成本历来较高的企业在本月选择了境外发债,因此推动了境外债的融资成本提高。

此外,4月多家房企和金融机构达成了合作,阳光城、粤泰股份以及天誉置业都和金融机构达成了战略合作。其中,阳光城与中建投信托的合作总规模达人民币200亿元,祥生地产与中国民生银行签署百亿战略合作协议等均表明,企业近期在资本方面动作频仍。

实际上,2018年4季度开始,房企融资限制有所放松。以同策研究院监测的40家上市房企月融资额呈上涨趋势来看,房企获得资金大部分用于拿地投资,比如,TOP20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。来自同策咨询的数据表明,4月TOP20上市房企土地成交金额2393.43亿元,环比上升52.99%,同比上升62.67%。TOP20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%,占比相较上月增长5.14个百分点,较去年同期增长5.39个百分点。 1-4月,TOP20上市房企拿地金额5962.88亿元,占全国土地成交金额的48.26%,占比同比上涨0.63个百分点;拿地建筑面积12990.38万平方米,占全国土地成交建面的24.38%,占比同比下滑1.93个百分点。

但房企的资金面仍然紧张。一份来自第三方机构的2019年房企权益拿地金额排名显示,1-4月,融创权益拿地625亿元居首位,万科、中海、新城发展、碧桂园、旭辉、龙湖等仍然排名靠前,而这些房企在前四个月融资中也处于行业领先地位。

高比例股权质押房企压力又现

记者通过采访多名房企人士获悉,中美贸易战短期或影响购房者投资信心,有可能导致短期内销售回调;未来经济增长不确定性增加,企业的决策也会随之更加理性,投资拿地决策将会更加谨慎,将为土拍市场降温。也由此,部分热点楼市前期储备的楼市收紧政策或会选择观望,等待更合适的时机出台。

与此同时,近期股市下探明显,一些上市房企的质押平仓线需要增加保证金,这将为土地市场降温。而对于资金实力较好的房企而言,低溢价拿地的机会又来了。一名中小规模房企品牌人士透露,由于企业加快拿地,醉近其就曾在一周内做了十几张土地捷报海报。

21世纪经济报道记者不完全统计获悉,目前股权质押比例较高的房企中,14家企业股权质押比例超过总股本15%以上。比如,上海格林兰投资企业已将手中持有的29.13%绿地控股股份质押了79.25%,占总股本23.08%;质押股权比例超过总股本50%的是新华联,由大股东新华联控股质押所持91.15%股权,占总股本55.67%。其他股权质押比例较高的还有泰禾48.97%、荣盛37.47%、蓝光36.85%、中南建设33.93%等。

“目前一个现状是,房企已‘无房可售’、‘无地可拿’,但融资速度还在加快。”新城控股副总裁欧阳捷指出,企业发展永远是缺钱的,除非不发展。当前融资政策上有所放松,所以加紧融资,以备不虞。与此同时,据其观察,地方政府供地主要在二线及一线城市都市圈范围内,但供地量不会大幅度提高。房企集中抢地推升地价,拿适合的土地同样是不容易的。

值得关注的是,融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。据21世纪经济报道记者不完全统计,4月房企有22笔发债到期,金额共计294.9亿元,到期金额醉高为中海2014年4月13日发行的一笔5.5亿美元的境外债券;此外,万科于2016年4月发行的36.5亿港元,及2018年发行的共计30亿元的超短融资券也于4月到期。

进入5月,房企将有24笔债券到期,金额共计359.2亿元,金额醉高的企业为金科股份于2016年5月发行的一笔44亿元的非公开公司债券。

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