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注意!楼市生变,未来楼市或将这样走...

2019-05-09 18:09:28

近日,房产研究机构克而瑞在5月6日发布的一份数据,数据显示,在刚刚过去不久的“五一”,40城成交量腰斩,同比下降55%,各县城市成交量皆回落,二线城市暂以-68%同比跌幅居首。

让人有点诧异,毕竟一季度的量价齐升、土拍火爆的声音,还在耳边萦绕,“小阳春”就这么戛然而止了。

市场确实是复杂诡谲,但在参谋长看来,小阳春的“熄火”,其实,早有端倪。

只不过醉近火热的土拍市场,以及苏州等局部城市火热的局面掩盖了市场真实的模样。

01

短暂的小阳春

我们先来捋一捋这一波的上涨的行情。

市场端:从3月初开始,楼市的复苏的声音就此起彼伏。深圳8000万豪宅秒光、燕郊楼市回暖、南京3000人的看房团...

政策端:厦门、福州、青岛、广州限售解禁,石家庄的零门槛落户、日前,发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》中的全面放宽落户政策...,无一不刺激着本就敏感的楼市。

在政策高压下释放的部分需求,当然,亦有炒作的成分,而小阳春就在亦真亦假的市场中慢慢升温。

直到4月16日,国家统计局披露的3月份70个大中城市房价,一线(4个)、二线(31个)、三线(35个)城市新建商品住宅销售价格同比上涨分别为4.2%、12.2%和11.4%,环比上涨分别为0.2%、0.6%和0.7%。

而房价环比涨幅超过20%的,呼和浩特、贵阳、丹东甚至直接被点名。

在4月19日,中央第一季度的工作会议中,直接对房地产亮出黄牌,再次强调,房子是用来住的,不是用来炒的定位。

至此,风向开始转变。

而在短短两周的时间内,五一40城成交量就直接腰斩,同比下降55%。可见其威力之大、影响之深。楼市“寒潮”再次袭来....

02、成交量“腰斩”的背后

成交量的腰斩直接反应了市场的冷热程度,房价上涨又何如,有价无市,自然形成不了气候。这个道理,政府恐怕早已了然于心。

先看数据,

根据CRIC监测数据显示,一线城市成交量同比下降27%,其中,北京、上海、广州均有不同程度的回落,仅有深圳市场回暖。

而值得关注的事,年后一直被看好的“二线”城市,也似乎集体退出了小阳春的统一战线。数据显示,11个二线城市成家量同比下降68%,其中,南京、成都下跌超过80%。

而近期,无论是在房价、土拍亦或是市场中表现突出的苏州,在五一中也“失色”了,数据显示,五一期间苏州成家量同比下降16%。(至于苏州之前的表现,参谋长在《“疯狂”的苏州,全国还有多少个?》一文中已经提及,在这里就不具体阐述了。)

仅仅从五一成交量数据来看的话,说楼市遇寒潮,也丝毫不夸张。

当然,每一次的“偶然”,其实,都早有预兆。早在4月份,市场的降温势头就已经显现,有数据显示,4月全国28个重点城市同比、环比均降2%。

而要究其背后的原因,恐怕,政策和市场预期,两个缺一不可。

先从政策层面来看,主要在于政策的不确定性,为什么呢,3月份的政府工作报告中并未提及房住不炒,而在楼市小阳春的概念下,似乎也就相当于默认了调控要放松。

而当市场真的热起来的时候,中央政治局会议又重申“房住不炒”。调控的“突然”转向,楼市一切又都恢复原样。

其中,二线城市对政策上反应尤为明显。其实早在419会议之前,地方政府似乎已经察觉到了,长沙、合肥等都出台了调控政策;

调控醉狠的长沙,二套房契税将按照4%进行征收,直接增加了购房成本;合肥,4月11日合肥住管局发通知,对哄抬房价,价外加价等乱象严格管控..

再看看市场预期,市场的资金面以及政策不确定性,造成房价即将上涨的恐慌性购房需求。而一旦,政策层面上的转向势必会影响到购房者的预期,市场预期的改变必然会体现到成交量上。

而这其中,对于一线城市的影响更多的体现在市场预期的变化,因为一线城市的政策基本已经见底了。

03、注意!楼市大局已定

从以上可以看出,2019年房地产醉大的特点就是一个字“变”,醉能直接体现这一特点的就是——调控政策。

未来对于房地产市场和房价的判断,需要根据政策、市场需求和价值变化而变化,而不是按照过去的思维和逻辑。

对于此,参谋长有以下看法,可供大家探讨;

1、政策层面,参谋长认为,鉴于政策一紧就死,一松就乱的情况下,未来调控政策的松松紧紧将是常态。

2、房价层面,房价不会大涨亦不会大跌,需要注意的是,未来一二线城市主要在控涨,三四线城市主要在控跌。

3、市场方面,楼市分化严重,一二线城市由于市场需求,成交量仍然可以维持甚至更高;但三四线楼市就比较悲观了,尤其是是那些经济基本面差和人口持续流出的。

机会在恐慌中到来,在疯狂中结束。而近日,疯狂的苏州好似“小阳春”末日的狂欢。