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德州共有产权房到底是怎样的政策,与经济适用房有何区别

2019-05-09 15:48:23

房价持续增长,买房当前人们的重大难题。为帮助大部分家庭解决住房问题,积极完善住房保障体系。在目前住房保障体系中,廉租住房保障面向的群体主要是低收入家庭,而经济适用房由于价格过高并且监督不强,其效果并没有特别突出。为解决“夹心层”家庭的住房难题,提供多层次的住房保障体系,同时也为了抑制投机炒房等行为,2007年3月,淮安市出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见》,在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式,共有产权房应运而生。

保障性住房是指为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的具有保障性质的住房,一般包括廉租住房、经济适用住房以及共有产权房等类型。

廉租住房是指政府或机构享有产权,以政府批准的较低的租金租赁给收入水平底下的家庭的保障性住房。对低收入家庭而言,这是一种没有产权的住房。廉租房的户型大多以一居室和两居室为主,原则上一居室、两居室、三居室套型建筑面积分别为35、45、55平方米。

经济适用住房是以经济性和适用性为特征的商品住房。具体而言,它是一种土地由政府划拨,城市基础设施配套费等各种行政事业性收费以及政府性基金免除收取,税收享有优惠政策,并且按照政府的指导价售卖给具有一定能力但收入底下的住房困难家庭的社会保障性质住房

共有产权经济适用房,即共有产权房,指的是以出让方式取得经济适用住房用地。共有产权房和传统意义上的保障性住房相比,它具有更明晰的产权、更广的保障对象,能更快地收回资金。从2007年开始,共有产权房在江苏淮安试点后,北京、上海、深圳等城市相继推广。从某种意义上说,共有产权房是经济适用房的一种变味体,它是地方政府放弃部分土地出让的收益,通过低价配售给达到要求的保障对象所建的住宅。同时,保障对象需要与当地政府签订协议,彼此约定各自产权份额和保障房将来上市交易的条件和所获价款的分配份额。这种模式下,中低收入困难家庭购房时能够借助于政府共同拥有住宅产权的方式来降低买房成本,同时他们以后可以向政府“赎回”产权。

共有产权退出机制一共包括三条路径:

1、居民可以购买政府手中剩余的产权将其变为自己独有的商品房;

2、当居民想出售共有产权房时政府有权优先回购作为保障房额的储备房源,以便出售给其他需要的人;

3、居民和政府可以将共有产权房推向市场出售并按一定方式分享收益。若居民长期不退出则可支付租金一直租用政府产权。

推行共有产权房具有以下意义:

1、帮助解决“夹心层”住房问题,完善了我国住房保障体系;

2、产权比例明确量化,确保了保障房产权的法律定位;

3、退出能够限制准入,解决寻租腐败等问题;

4、提高资金使用效率,缓解建设资金压力。

总的来说,共有产权住房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房,使其“买得起,住得上”;另一方面,改善和优化了热点城市商品住房供给结构;共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力,在一定程度上能够平抑房价,疏解高房价的困扰。共有产权房的提出为帮助困难家庭解决住房问题起到一定积极作用。


德州试水共有产权房,早在2011今年3月份,德州市平原县在全省率先试水共有产权保障房。

德州试水共有产权房

  [晌午的日头很毒,从编号为“BZ-6”的红黄相间的楼内钻出来,46岁的老李想走得快些,但受过伤的右脚不吃力,只能紧一步慢一步。“BZ”是保障房的拼音简写。距离“BZ-6”50多米处,还是德州平原县的一处保障房建设工地,里面塔吊林立,老李每天要在这里打零工。保障房就这样成为老李的“生活圆心”,老李在“BZ-6”里的这套保障房,有两个房主,一个是他,一个是当地政府。]

  今年3月份,德州市平原县在全省率先试水共有产权保障房。

  [搬家频频]

  “搬了多少次?我想不起来”

  老李身材不高,头顶上已经成了“地中海”,性格直爽、好客。

  他所住的东苑小区,位于德州平原县东部,小区内东侧住户主要是原来的旧村改造村民,西侧是打着“BZ”字样的廉租房和共有产权房。这其中,廉租房有近400套,共有产权房140套。

  跟记者回忆起过去,老李的眼睛一度亮了起来。据他讲,1988年,时年只有23岁的他,进入平原县商业局企业基层股,计划经济时代,那曾是很多人艳羡的部门,老李还曾在一家门店当过两年的经理。

  1995年,老李下岗。这时,他已经有了一个女儿,生活压力以及工作着落问题,都让他整日郁闷不乐。“我在商业局上班时,也没有自己的房子。从那时到现在,一直是租房过日子。”2005年,他开始吃低保。

  烟草公司家属院、工商局家属院……记者习惯性问老李20多年搬了多少次家,对很多细节记忆已经模糊的他摇了摇头,“我想不起来了。”

  不过,他记得最后住在城郊的大屋里村,“在那里住了1年多,50多平的房子,一个月租金100块钱。那个大院里,住着好几家人。”

  今年3月26日,老李实现了自己的房子梦。当日,他跟平原县聚源国有资产经营有限公司签订了购房合同,以每平米1600元的价格,买下了这套带有“BZ”的保障房,建筑面积是75平方米多一点。

  不过,老李并非享有这套房子的全部产权,而是80%。另外的20%产权,属于当地政府所有。平原县聚源国有资产经营有限公司,是平原县财政局下设的融资平台。

  [换房梦想]

  50平到75平的“距离”

  小区内,平日里跑运输的老崔与老李的人生经历异常相似。他1998年从农机局下岗后,2003年申办了低保。2009年7月份,老崔申请下一套廉租住房,住进了东苑小区。

  “50平方米的廉租房,每月每平方米的租金只有1元,也就是说每月只有50元的租金。说实话非常便宜,但就是面积小了点,只有一室一厅,家里老人来了都没地住。”老崔说道。

  今年3月份,平原县推出共有产权保障房之前,专门告知了小区内的廉租房住户,看有无申请者。老崔提出了申请,希望能从廉租房“跳”到共有产权房。

  “不管产权占多少,但(共有产权房)毕竟感觉是自己的房子。人活这一辈子,不就是为了一个窝嘛。”老崔的想法,实际上也是社会上普遍的传统观念。

  今年5月份,老崔搬了家,搬进了一套共有产权房。平原县房产管理中心副主任张永轩向记者确认,与老崔一起从廉租房搬进共有产权房的,共有40余家。

  虽然仍然在一个小区内,但对于“老崔们”来说,“自己房子”的心理归属感,决然不是50平方米到75平方米的简单面积变化。

  平原县房管局住房保障科科长肖国志告诉本报记者,共有产权保障房的政策,实际上1年以前就已开始运作。“首先,我们确定的解决对象为收入最低的弱势群体,也就是低保者,再看住房、家庭成员等情况。平原城区有2100多户低保家庭,根据各企事业单位、街道办报上来的调查结果,有意者达到了800多户。经过层层筛选,确定下了149户进行了选房抽签,最终140户得以入住共有产权房。”

  [房价出炉]

  发调查问卷

  问居民房价

  对平原来说,推行共有产权政策的最大驱使力,是地方上财政资金对于保障房建设的匮缺。

  记者获知,2008年平原开建90套保障性住房、2009年增到了370套,这两年保障房建设任务均已完成。2010年的争取目标则是1000套,目前已经开工260余套。

  肖国志说,目前保障房建设中央每套房补助是1万块钱,其他均需要地方配套资金来建设。“即使是刨去了征地拆迁费用等的净拿地,每套保障房本地需要至少贴补5万元。而平原处于经济欠发达地区,一年的财政收入才3个多亿,医疗、劳保等公共服务也都需要钱,财政资金异常紧张。”

  这样,平原开始推行用共有产权的模式回笼资金。

  那么面向低保户的房价是怎样出炉的?

  张永轩告诉记者,此前他们曾专门就房价承受能力向低保家庭征求过意见,一种是通过街道办居委会发放了2000多份问卷,询问期望价格。另外一种,是针对房地产企业的调查。“当然,有不少百姓会觉得房价越低越好,填报的数字很低。从总体来看,有七八成希望房价在每平方米1500元以下。”主体建设费、工程配套费、拆迁安置费、税金……这些建设成本不得不考虑,为压缩成本,当地政府以划拨的形式将该片区交付,免却了大额土地出让金。 最终,当地将共有产权房的每平方米均价核定在了1600元左右,即低保户以每平米1600元左右的价格购得一套住房,并拥有该套房80%的产权。

  在老李的购房合同上,记者发现,连储藏间、公共维修基金、契税等全部纳入在内,75平米的房子花费为13万余元。而就在这个楼盘的旁边新建的一商品房楼盘,售价每平米超过了3500元。

  [幸福前景]

  购房人可取得

  完全产权

  住进了新房的老李跟老崔,对于房子的诸多政策细节“模糊不清”。“只知道现在不能买卖、出租,毕竟房子里,还有政府的一部分产权。”老李说道。

  张永轩详细解释说,共有产权房的被保障对象在办理《房屋所有权证》后,5年内不得转让、继承和抵押。因各种原因确需转让的,由县政府按照原购买价格回购。

  对于5年后的共有产权住房政策走向,记者发现目前并无详细政策出台,不过购房人将可取得完全产权,只是具体缴费比例尚未确定。

  张永轩说,“这一系列不确定性因素,加上产权的掣肘,可以免遭炒作。”此前,全国各地不时曝出原本用于解决低收入群体的保障房,最终却成为高收入者或者官员的“囊中物”。

  目前平原享受保障房政策的“低保”门槛限制,也让保障房更趋透明。肖国志说,“低保目前有着成熟的认定程序和标准。我们最担心的是将来,如果保障房的覆盖面扩大到中低收入者,谁去核实资料?如果是我们?谁又能信得过我们?”

  实际上,其所在的住房保障科只有两名工作人员,肖国志时常感到人手根本不够使。

  目前,江苏淮安、上海等地也在探索共有产权保障房建设,虽然覆盖范围、操作模式有所不同,但设定产权的买卖期限是通用方式。同时记者也发现,共有产权保障房中,政府不仅是承建方还是卖方,还是价格的制定者,将来还会成买家,在保障房上身兼数职。不少业内人士认为,其中部分角色应由第三方的社会性组织来承担,但短期内恐难实现。

  [现实压力]

  低保户购房款

  大多都是借来的

  只是住户们无疑并无这样的深层考虑,摆在他们面前的是如何还款的压力。老李的13万元房款,其中有10万是从亲戚家借来的。老崔当时因不好借钱,不得不延迟了半个月交房款。肖国志说:“由于购房者均为低保户,10多万的房款基本上家家都得借。”

  而当地银行认为这些住户信用额度不够,不给予贷款。

  如今,老李拖着伤脚,每天在旁边的保障房工地上打工,一天能赚七八十元,攒起来后争取早点还完借款。他的老伴,如今在外打零工补贴家用。

  在平原县,相较于廉租房,共有产权保障房仍是少量,但不少人士认为这在一定程度上改变了部分住户的居住所养。“有的廉租房住户,心里潜意识觉得是政府的房子,就对其中的管线设施、抽水马桶等不加爱护,楼内垃圾成堆。但如果成为共有产权房的住户,他们肯定不会再这样做。”并且,相较于廉租房的“政府包办”制,共有产权房类似于商品房的维修基金缴纳,也利于长久的房屋维修和改造。


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