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售楼部里的内幕,购房碰到的9个坑都会这儿

2020/01/18

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在走入售楼部以前,每一买房者都感觉自身是明察秋毫的柯南道尔,一定耗尽一生功底为自己挑一套十全十美的新房子。

而事实是,售楼处金碧辉煌的灯光照着、美轮美奂的样板间看着、片区未来潜力的喷香大饼画着……置业顾问一声声哥哥、姐姐推心置腹的话语里,多少人看房前以为自己是盘丝洞里的唐僧,面对美色坐怀不乱;看房后都成了误入佳琪直播间的疯狂少女,脑子里只有一句话:“OMG,买它”。高大上的售楼处是开发商精心烹制的一张“照骗”,像极了你即将面基的网友,在你决心“奔现”的那一刻,你就输了。

2年后交房,你才发现原来门是内开的,号称人车分流的小区里有百十个停车位,宣传好的规划路还是小土坡,宣传中的无遮挡变成了楼前有座公寓楼……当你找开发商要说法时,他拿着购房合同说,不是说了嘛,一切以合同为准。这些合同上都没有,有什么好说的。一直觉得当前济南的楼市环境,开发商和渣男的本质相像,深情款款时好像能摘下天上的星星,翻脸无情时,多看你一下都辣眼睛。然而,只要想入丈母娘的眼,刚需终归要买房的。与其头脑一热匆忙交付6个钱包,不如精挑细选,规避每个错误。

在买房这件事上,只要不犯错,就成功了一半。本文不讨论区域选择,升值潜力,楼盘对比,那些阅尽千帆的选择交给个人喜好。这里只讨论金碧辉煌的售楼处里,隐藏的步步惊心。

1、沙盘里的错觉你以为有的不一定有你以为没有的大概率有沙盘上的美景大多是相似的,交房时的缺陷各有各的不同。

澄清一个错觉,一个高档沙盘的制作维护费少则十几万多则上百万,不是为了原汁原味给你展现未来生活场景的。那些“模型”“效果图”“比例”的潜台词是,沙盘模型仅供参考。

换言之,沙盘是美颜后的生活,是隐藏了部分真相的真实。比如,我们很早就提过的正荣悦棠府的沙盘,在刚一面世时,谁能想到沙盘中间那个低矮的水晶体代表的是一栋高耸的写字楼呢。 

(曝光后,后期沙盘已调整)同样是悦棠府,看着沙盘中间郁郁葱葱的树木,您能想象小区绿化率只有9%吗?这些问题,在置业顾问的价格优势、片区潜力、道路学校一同交付的天花乱坠中被无限缩小。你能说他们作假吗?只是没义务告知你全部的实话而已。同样,警惕分期开发的楼盘。如果你中意的楼座前面是待开发的工地,最好要来规划图,看一下前面要建多少米的高楼,楼间距多少。西客站片区的恒大翡翠华庭就是前车之鉴,阳台上看了几年一望无垠的田野,现在的景观已经变成高耸的公寓楼了。而祥泰城的业主,上个周末也刚因此而维权,前面山钢的高楼起来,全楼没有阳光。沙盘里的景观设计可能不会兑现, 楼间距可能是美丽的错觉,周边的建筑物可能被水晶体替代,但工地是真实的。

如果选定了意向楼盘,建议去工地门口看一看,每个工地门前都会立上《建筑工程规划许可公告牌》,即使工地内禁止参观,目测的楼间距也比沙盘来的更直观一些。

2、被忽视的不利因素藏着影响生活质量的真凶每个售楼处里都有《红线内不利因素展板》和《红线外不利因素展板》,通常是密密麻麻几十条的小字,全部看费眼,仔细听费心,可里面却藏着影响生活质量的“深水炸弹“。置业顾问很少主动提及不利因素,即使提,也是眉毛胡子一把抓,把最关键的影响夹杂在大量的信息里。对这方面很在意的购房者,建议拍下来仔细研究,针对重点详细提问。比如配电站、化粪池、加油站、电信塔、垃圾中转站、工厂、热电厂等。对于项目外的不利因素,最好的办法还是工地周边多来几趟。附近的运输车辆有多少?有没有公墓?铁路、高架桥的噪音到底有没有影响?是不是处于污染企业的下风向?这些问题看似不起眼,在入住后,都会是影响幸福感的关键。而罗列的内容里,往往是避重就轻。

3、即使你买18层也有可能买到居住公寓现在济南的居住公寓实在太多了,容积率3.19的东部大盘18层都是居住公寓。即使容积率1.74的,居住公寓数量也能达到68套,7层大寒日日光直射不到2小时。 

济南东部楼盘规划图每个楼栋会专门标出居住公寓,还可以顺便看一下楼间距CBD里的仁恒公园世纪,绿地IFC中央公馆也有不少这样的居住公寓。可以说,济南没有居住公寓的楼盘不多,不主动问告知的也不多,所以,还请小心为上。除了房产证上写明是居住公寓,和普通住宅一样能落户、就近上学。唯一的担心是,阳光差些,再转手难些。

对于如何甄别,可参考《你们要的“住宅VS居住公寓VS公寓”的科普文章来了》。济南住宅与房地产信息网-在售楼盘-楼盘表有居住公寓数据。也可在济南市规划局查询建设工程规划许可公告牌。如果用项目案名查不到,可问明地块名称。比如璟樾项目,在规划局上可以搜索“张马A9地块”。4样板间是买家秀交房时成卖家秀购买期房必须时刻提醒自己,所见不等于所得。如果你买的房子是精装修,不要被一系列大品牌绕晕了眼。就像电影《爱情呼叫转移》说的,“开发商用的一定是名牌里最廉价的一款。就像每个男人的承诺都特动人,实施起来呢?你说呢?"估计精装修什么质量,经过这两年维权的教育,济南购房者心里都有数。买精装修的购房者,记得把样板间门口的精装修标准拍照留存,即使不能当作证据,好歹维权时有个比对。买毛坯也不要被样板间里的温馨场景迷了眼。许多样板间卧室、卫生间是只有门框,没有门的,这样显得空间比较大,实际入住后装上门,你会发现空间小很多。餐桌、床、衣柜等都是专门定制的缩小尺寸,交房入住后,摆完家具大概率连转身的空都没有;实体样板间的话,可以要求把灯管关掉,观察白天室内采光程度;不要因为美丽的样板间而动心,还是《爱情呼叫转移》里的名言,“注意样板房家具的位置,真正使用的时候没人会这么摆,你一挪就发现不对。就像男人,外面穿得再光鲜,不等于回家后就不乱扔袜子。”

5、警惕内开门、走廊浪费面积户型图需注意尺寸前段时间绿地新里城外开门变内开门引发业主维权的事件告诉我们,即使户型图上门是向外开的,实际交付时也可能改成内开门。鉴于开发商一直推搪是业主没问的原因,购房前询问清楚录音比较好。

开发商很少提供有尺寸的户型图了,可以问置业顾问有没有带尺寸版本。像客厅开间、卧室几米宽、几米长,带尺寸的户型图都更直观。户型图中黑色为承重墙,如果置业顾问说可以后期改造,一定要记住承重墙是不能动的。选择户型,尽可能大开间(东西长度),短进深(南北长度),动静分区,干湿分离,避开走廊过长户型。

6赠送面积本来就是你的实际使用面积官网上查现在开发商的常见套路是,我们的赠送面积多,这些听听就可以了。每个地块能开发的最高建筑面积是固定的,那些打着赠送旗号的,根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定,原本就不计入建筑面积:一层小院属于公共面积,购房者的房屋产权证上,不会有小院的测绘面积;地下室净高低于2.2m,计算一半面积;落地飘窗低于2.1m不算面积;阁楼净高不满1.2m以下的部位不计算面积;半封闭阳台算一半面积;需要注意的是,赠送面积往往不会写进合同或写进产权证中。没有依据,后期一旦发生纠纷,购房者很难维护自己的权益。如何查询实际使用面积:济南住宅与房地产信息网-在售楼盘-楼盘表,具体到每个楼栋每个户型。7那些写在价格里却没写进合同的学区、地铁、人车分流、商业配套关于地铁、学校、新建医院、商场等配套,告诉你这里有,不代表是你的。除非白纸黑字的写在合同里,才能作为维权的证据,不然没戏。比如历时数年的学区维权。西客站恒大雅苑2012年开盘,到现在还没学区。力高澜湖郡买房时宣传北师大基础实验学校,承诺2019年建成招生,到现在还是空中楼阁。

(图片来自网络)现在小区配套设施比如学校要跟住宅同步建设、交付,要比以往好一些,就看执行力度了。但还是要警惕开发商打出的“签约xx名校”广告,毕竟济南遍地名校学区房,而实际上签约的××名校只是名校的分校,或是分校的分部,师资力量、配套设施、社会口碑、学习氛围等都与校本部有差别。至于地铁,华山地铁的维权已经给济南购房者上了一课。在国家批复前,不要相信开发商的一厢情愿。目前除了在建的2号线、通车的1号线、3号线,对于其他的地铁宣传,建议抱有怀疑精神。8售楼处在主干道上工地在几公里外最显著的是张马片区的楼盘。一条工业北路,云集四五个售楼处,倒是方便了看房和拉访。就怕头脑一热买了特价房,冷静过来发现家在几公里外的工地上。金科东方博翠也是如此,售楼处和舜山府相邻,其实楼盘在旅游路北侧,相距还有差不多两公里。还是老建议,去工地看。售楼处位置选的再好,家还在远方的麦田里。9多去几家售楼处置业顾问不会告诉你自家的缺陷却对竞品的缺点了若指掌真正了解你的是你的敌人。如果你相中了某家楼盘,多往他们家的周边竞品楼盘跑几趟。只要你表现出对A楼盘强烈的意向,B楼盘置业顾问能给出最有力的反驳。矜持点的,告诉你对家的低价策略早就败坏了名声,不值得买;客观点的,告诉你那边的名校学区房全靠吹,就是买的牌子;冲击力强的,拉你到对家工地外指着空心砖用一堆建筑术语,让你觉得那就是纸糊的质量……竞品的置业顾问是宝藏,只要你有足够的求知欲,你能收获意向楼盘全方位无死角的diss。还有很多没提到的,容积率、预售许可证、几梯几户等,多问置业顾问,上网查询,也可以询问地产下半场。买房之路步步惊心,多少人碰到毛病不大的房子直呼侥幸,就有多少轻信开发商的业主奔波在维权的路上。在父母的年代,买一件衣服都要亲自检查线头的,不至于都2020全面小康了,购房者还要凭置业顾问的一面之词掏出全部家产。一个个网站去浏览,一项项细节去确认,一次次跑工地去观察,蚂蚁撼不动大象,但最起码,蚂蚁能保持警惕,别往大象脚底下跑。

从南京,到北京,买的没有卖的精。开发商套路众多,此图仅指明部分套路,剩下的,还需要自己多上点心。


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