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【嘚啵嘚】深入解读关于房价和地价的那些事儿!

【嘚啵嘚】深入解读关于房价和地价的那些事儿!

楼市前言
在写这篇文章的时候,预感到了肯定会有人喷,因为站在不同的角度,对利益有着不同的诉求。很多人都在喊房价高,而房价为什么高,高房价的背后有着怎样的链条。在开始做这个公众号的初衷,就是秉承理性,乐观,真实的,从第四方(其余三方为政府、开发商、购房者)的角度去分析,传递楼市观点、信息。

好的“平台”,不在于告诉人们众所周知的“常识”,而在于能解释众所不解的“反常”。这不是一篇官方的洗地文章,请通读全文后再下定论。

房价的背后,藏着啥?

2017年后的春节,德州楼市在压抑了多年后终于爆发,房价一轮高过一轮,在从业者的朋友圈,一波波的涨价公告开始刷屏,在各个论坛,也爆发了各种对房价的抱怨。

在整体的房价高涨大形势下,房地产企业为了能够活下去,为了不被洗刷掉,必须通过涨价以获得更多的利润,因为房价的高涨,必定会带动未来土地成本的增加,如果不涨价,那么后期就没有足够的资金去获取高额的土地,就完不成企业的可持续发展,唯有等死。

刁李贵地块的拍卖就很好的证明了这一点,而最近德州的土拍,能够参与的本地企业寥寥无几。尤其那些在这一波房价高峰期涨价前售罄的那些地产企业。

同样,就算是德州的开发商整体不涨价,也将会吸引大量的外来投资者进入德州这个价格洼地获取高额的投资利润,本地购房者更是无房可买。

涨价是必然的因素,除非政府在涨价的一开始便进行限制,限制外地购房者,限制房价。但政府是还是偏向于希望房价提升的,因为房价涨了,土地价格才会更高,地价高了,才会有更多的资金去弥补地方财政的空缺,有更多的资金投入城市建设中。

其实,从另一个角度去分析,买房其实就是去获得城市的发展的红利。购房就是享受红利的一张资格奍,教育,医疗,交通,水,电,暖等等。

购房者除了买到居住的场所,还有其他的附加值。房子最重要的核心的价值,是其所带来的公共资源,房子的材料、精装修、开发商品牌、物业服务等,这一些只能是锦上添花,最重要的是房子所给予的你在这个城市的生活福利。

领导人说:房子是用来住的,不是用来炒的。当然没问题!但同样是住的房子,还是有很大不同的。为什么在偏远的农村或者乡镇的房子会很便宜,因为当地政府没有好的福利给你分享。政府作为整个城市的运营者,需要合理调节各方的利益,保证城市能够平稳、健康的周转,同样完成漂亮的政绩,以得到更好地升迁。

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每年地方政府在为城市建设投入大量的资金,而这些资金单单依靠地方税收是远远不够的。这就需要,一种强大的收入支撑——土地财政。

根据德州国土局网站信息,德州市前三季度全市供应国有建设用地总面积1410.94公顷,同比增加52.79%;实现土地出让价款1080631万元,同比增加171.32%。前三季度,全市供应工业用地495.99公顷,占供应总面积的35.15%,同比增加6.24%,实现出让价款94679万元,占总价款的8.76%,同比增加34.09%;供应房地产用地609.76公顷,占供应总面积的43.22%,同比增加128.52%,实现出让价款969259万元,占总价款的89.69%,同比增加217.10%。

土地财政是又爱又恨的东西,借助土地巨大融资能力,地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大,甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长,中国企业才保持了相对竞争对手的优势。

中央政府之所以可以保持如此高的税收增长,很大程度是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴,企业根本无法负担如此沉重的税收,中央政府的高税率也就不可持续。

在这个意义上,可以说正是因为高房价以及相关的高地价,才造就了具有高度竞争力的中国制造,才支撑了中国产品持续多年的超低定价。

但土地财政的高度依赖下,又产生了其他众多的问题。【嘚啵嘚】深入解读关于房价和地价的那些事儿!

购房者一边高呼想要便捷的交通,完善的医疗,高等的教育,一边抱怨房价过高,而这是相互矛盾的,当然这是说给刚需购房者听的。

购房的资金投入如同我们购买的股票,众多的城市配套附加值以及房屋的升值则是购买股票的收益。

你没有投入对城市建设的资金,何来享受城市发展的福利?

对于刚需者,上车的越早,享受的城市发展的红利将会越多。

德州未来还有巨大的发展的空间, 未来的高铁新区,项目东区。2017年,陵县撤县划区已有三年的时间,三年后,陵城区的部分管理权限将收回市直属。德州与陵城对接的建设发展也将要需要巨额资金投入。

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城市在飞速的建设,需要源源不断的资金输入,近五年来,德州的城市功能日臻完善,基础设施建设取得新跨越,实施重点城建工程412项,建成大外环、“两河四岸”、开发区路网等城市主干交通框架,京沪高铁、邯济、德大铁路、德滨、济乐高速建成通车,德上高速、济齐黄河大桥开工建设。陵县撤县设区,德州学院扩建工程等等。

不和谐的声音

在楼市的高涨下,难免会出现不和谐的声音,那些所谓的“幺蛾子”。

前不久,一部分从业者开始转发,保定的某个项目开盘价格。顺便附带发文说德州还有很大的空间,然而你却只看到了,房价的差距,却没有看到服务和产品的差距。还有人与人的差距。

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一切可以拿来刺激客户购房的信息,迅速的复制粘贴。

房价高涨的热潮下,万象丛生。

《老子》第五十八章里有句话“祸兮,福之所倚;福兮,祸之所伏。”

《老子》还有一句话““天欲其亡,必令其狂”。

房观未来

10月20号,德州市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,对当下的过热的德州楼市进行降温,原本出让的土地,也临时终止出让,其实地方政府是最清楚本地的房地产市场有没有泡沫、有多少泡沫的,当政府发现泡沫太大眼看就要破灭的时候,限售是目前可选的最好的办法。
一旦楼市开始下跌,后果是非常严峻的。因为一个小区里即使只有一两套房子低价出售了,那么整个小区的估值都会随之下跌。
所以政府要赶在那一小撮风险承受能力薄弱、很快就要卖房套现的人出手之前把他们拦下来。顺便警告那些快进快出博差价的炒房团不要捣乱。
房地产税喊了几年仍然没有动静,但大家都心知肚明,这事儿是迟早的事,跑不了的。哪天房地产税一旦开征,一线城市的房子供不应求倒不怕,但在房子比人还多的三四线城市就惨了。有了限售,跑也跑不掉,持有多套房的人就等着给政府打工吧。
房子毕竟是给人住的,而出来混,早晚是要还的!

对于刚需购房者,当下永远是购房的最好时机。

不要总对一二线城市的各项政策一副事不关己的样子,你现在看到的,也将是未来这座城市所面临的,这就是水波效应,时间到了,谁也逃不掉。

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